20071212写字楼产品标准与案例详解.ppt

版权声明 写字楼产品标准与案例 甲级写字楼的标准——众说纷纭 世界地产研究院（WREA）的5A评价体系 石材幕墙 一般有花岗岩、大理石、板岩。花岗岩多为彩色斑点，颗粒细腻则密实度越好，色彩虽单一但不易被氧化，多产于粤/闽/浙/赣；大理石有花纹，但质地软、易着色，易被风化，故不得用于室外装修。 施工快，无污染 鉴别石材方法：敲音清脆悦耳为好货；背面滴墨不易涨开为密实石材。 幕墙分割一般小于1M，且同片板材不跨层。 大堂及装饰 电梯厅（首层） 电梯厅（标准层） 电梯——品牌 奥的斯 OTIS （美国） 迅达 SCHINDLER（瑞士） 三菱 MITSUBISHI（日本） 东芝 TOSHIBA （日本） 富士达 FUJITEC （日本） 通力TONE （芬兰） 蒂森 THYSSEN （德国） 日立 HITACHI （日本） 电梯——轿厢尺寸 电梯——速度及服务面积 电梯轿厢装修及配置 写字间的单元分隔 单层面积在1500～2000平米左右，起租面积几十到几百不等，平均为150～200平米； 受使用者欢迎的写字间单元有如下特点：开间进深比不大于2；单元内无不规则柱子或柱网靠墙；房型方正；采光通风条件好；视野景观良好； 卫生间——写字楼的脸面 上海高档写字楼的“脸面”特征 洁具的品牌及座便器的类型 残疾人洗手间 红外线感应洁具 卫生间花絮 中央空调与新风系统 VRV与VAV空调系统 系统结构上类似于分体式空调机组，采用一台室外机对应一组室内机（一般可达16台）。采用变频控制方式，按室内机开启的数量控制室外机内的涡旋式压缩机转速，进行制冷剂流量的控制。 设备占用的建筑空间比较小，而且更节能。因此更适合那些需经常独立加班使用的办公楼。 造价一般是普通空调系统的1.5倍左右，规模为256台室内机（办公面积约为5000M2）的投资概算约为272万元。 前沿——全适应空调系统TAAS 新风系统 将新风输入满足空调环境要求，可以通过三种方法实施。（一）全置换，用连续送入的外界新风挤排取代原来的环境空气。只用于特殊需要的小型环境中。例如环境试验室、特殊病房、矿山坑道作业区，应用较少。（二）局部置换，在大空调环境中一些需要重点确保较高要求的区域，采用定向定岗位吹送新风。例如一些工业生产流程中用这种按需吹送鲜风到工位上以保证较高要求。这种方式可以提高利用率降低新风耗量，降低能耗。（三）混合调节，对原来大空调环境中超标的空气（如含氧量偏小，有害气体含量过高），用送入鲜风的方法混合，使之稀释后的大环境空气稳定保持在合格含量范围内 写字楼新风量的国家规范标准为30立方米/小时·人。 金茂大厦办公区的空调选用世界先进的低温送风的变风量机组，新风量34立方米/秒/人,每层办公区还设有24只手动温控器,可使室温在19摄氏度-29摄氏度范围内任意调节。在空调系统的末端设有消音设备，为客人提供安静的办公环境。金茂大厦的空调设计已获美国供暖、制冷及空气调节工程师协会优秀设计奖. 5A智能化 OA（办公智能化） 要求办公楼具备完善的信息管理系统和办公系统化系统。 BA（楼宇自动化） 要求办公楼具备完备的电力供应管理系统，配置垂直升降客用电梯、消防电梯和设有监视装置的自动扶梯，以及配备具有监视、测量、控制等功能的空调系统、给排水系统和热力系统。 CA（通讯智能化） 要求办公楼配有高端的电信系统、宽带网络和无线网络。 FA（消防智能化） 要求办公楼设有包括烟感、温感、消防栓、水流指示等自动报警系统。 SA（安保智能化） 要求办公楼配置闭路电视监控系统、防盗报警系统、门禁控制系统、安保巡更系统和车库综合管理系统。 车位配比 物业服务 上海的写字楼相关服务已比较成熟，分工很细，像中高档写字楼的电梯、中央空调主机、中央空调水处理、锅炉、变配电、消防报警、楼宇自动控制系统、水泵及擦窗机等大部分主要系统和设备，一些高档建材表面的清洁、抛光、上蜡及渡膜工作，全部由外面的专业公司维护保养； “5A”、“甲级”写字楼有何标准？ 在越来越多的写字楼以“顶级”的名义进入市场时，顶级写字楼却从来没有一个统一的标准，5A和甲级有相应可以量化的标准，但顶级写字楼更多是一种约定俗成的统称。写字楼市场作为经济发展的晴雨表的，其顶级、甲级、智能、5A等等区分对写字楼品质的定量有至关重要的影响，写字楼各种称谓一直存在重叠和互相交织的状况，其结果就将会搅乱市场，使得分析数据缺乏说服力。 仲量联行的定义 位于中央商务区，有便捷交通 高质的建筑施工 单层面积达1000平方米或以上 层高达2.60米或以上 平均得房率为60%-65%或以上 楼层可灵活分隔 宽敞的大厅及通道 充足的洗手间设施 高端的交房标准 高效的中央空调系统 充足的停车设施 基本的后备电源系统 高效的电梯管理系统 合格的通讯系