XXX房地产市场初调报告.doc

XXX市房地产市场调研报告 XXX房地产市场调研报告 一、宏观环境分析 1、XXX市基本情况介绍 XXX市位于山东省东南部黄海之滨，东经118°25′～119°39′，北纬35°04′～36°04′。东临黄海，西接临沂市，南与江苏省连云港市毗邻，北与青岛市、潍坊市接壤。南北长约82公里，东西宽约90公里，总面积5348平方公里。?2011年末全市户籍总人口289.03万人，比上年末增加1.11万人；其中非农业人口103.04万人。全市辖东港区、岚山区、莒县、五莲县、XXX经济开发区、山海天旅游度假区，共9街道、5乡、40镇，2896个村，364个社区（其中91个城市社区）。 ?2013年，全市实现生产总值（GDP）1500.16亿元，同比增长10.6%，增速较前三季度提升0.4个百分点。其中，第一产业增加值131.45亿元，增长3.5%；第二产业增加值784.33亿元，增长10.7%；第三产业增加值584.38亿元，增长12.1%，第三产业比重达到39%，比2012年提高1.2个百分点。 一、固定资产投资突破1000亿元。全市完成固定资产投资1069.05亿元，增长20%，高于全省0.4个百分点。其中，房地产开发投资72.04亿元，增长9.2%，较前三季度提升8个百分点。从建设性质看，改建和技术改造投资267.71亿元，增长30.6%；亿元以上投资项目达313个，亿元以上投资项目投资完成419.59亿元，增长4.6%。 二、市场消费繁荣稳定，乡村市场好于城镇。社会消费品零售总额476.21亿元，增长13.4%，限额以上企业消费品零售额223.16亿元，增长13.1%；按销售单位分，城镇零售额387.44亿元，增长13.4%，乡村市场零售额88.77亿元，增长13.3%；按消费分，商品零售440.12亿元，增长13.5%。餐饮收入36.09亿元，增长12.2%。 三、金融市场运行稳健。12月末，全市金融机构各项存款余额本外币合计1780.07亿元，比年初增加310.13亿元；其中，储蓄存款余额762.49亿元，比年初增加99.77亿元。金融机构各项贷款余额本外币合计1489.45亿元，比年初增加180.02亿元。 四、市场物价总体稳定。与上月相比，居民消费价格上涨0.1%，商品零售价格持平；与上年同月相比，居民消费价格和商品零售价格分别上涨1.8%和0.9%。2013年居民消费价格总水平同比上涨2.1%，商品零售价格总水平同比上涨0.5%。 XXX市城市总体规划打造新亚欧大陆桥东方桥头堡，临港工业和海滨旅游业发达的阳光城市，形成“一主三副、四条发展轴线、九个重点城镇”的空间格局，XXX的15年规划气魄宏大。未来XXX城市空间结构模式为：“双城一区、轴向拓展”的带形模式。 “双城”即主城区、岚山城区，“一区”即卧龙山以北海滨旅游发展区。“双城”分别依托石臼港区、岚山港区南北分区发展。主城区是XXX市城中心区。岚山城区是XXX主要临港工业发展区，以港口运输、临港工业、居住等职能为主。“一区”主要满足海滨旅游业发展的需要。在建设过程中，XXX将沿着近期——远期——远景依次发展。第一步，协调发展主城区，逐步改造城中村，推进XXX港发展；改善岚山城区现状环境，合理发展岚山区临港工业。第二步，促进石臼和岚山港区建设，强化港口分工协作，依托港口大规模发展岚山区；加快北部海滨旅游发展区建设；推进奎山南修造船业的合理发展。第三步，主城区与海滨地区协调发展，岚山区工业向西跨越同三高速公路进一步发展；涛雒镇发展成为主城区和岚山城区之间另一新城区，功能包括居住、高科技工业、旅游业、商业、物流业等，XXX南北分片发展的城市框架基本形成。 “双城一区”并非XXX最终发展格局。在城市远景规划中，将逐步由“双城一区”发展为“三城一区”。 “三城”分别承担不同功能：主城区作为全市政治、经济、文化中心；涛雒城区作为XXX远景发展的新城区，主要满足港后工业持续发展的需要，着重安排现代加工制造业并为岚山北部大工业提供生活居住用地；岚山城区以港口带动港后工业发展，是XXX产业发展的长期热点。市区北部海滨旅游发展区定位为以面向全国和东北亚地区旅游市场为主发展海滨旅游。在城市巨大变化中，XXX依托港口和海岸带旅游业发展的势态将长期保持不变。远景产业主要由海滨旅游业、临港工业组成。同时，高科技制造、教育科研、海洋产业等将有较大发展并在山东省具备一定优势。随着城市空间拓展，主城区、岚山区、涛雒镇将进一步向同三高速公路西侧拓展。涛雒镇、巨峰镇、高兴镇形成相向发展态势并最终形成新的城市发展片区。规划期内，市域城镇空间布局将采取“轴线集聚、极化带动”的总体空间战略部署，最终形成“一主三副、四条发展轴线、九个重点城镇”的“#”型空间格局。一主三副：一个主中心，即X