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论房地产市场的宏观调控法律制度 来源：液压扳手 /  论房地产市场的宏观调控法律制度①王浩云(福州大学阳光学院,福建福州350015)[摘　要]近年来,面对全国许多城市尤其是一线城市越来越高的房地产价格,政府出台了一系列的房地产调控措施,如“国八条”、“国十五条”、“国十一条”等来抑制国内的虚高房价,严厉控制“炒房”现象,取得了一定的成效。但总体来看,房价回落的幅度有限,在严厉的房地产宏观调控措施下,宏观调控的效果并不是十分明显,国家调控的预期要求也没有落实到实处。本人拟从法律的角度,对房地产宏观调控的措施、效果进行分析,并在此基础上提出相关的建议。 [关键词]房地产;宏观调控;法律制度 随着经济的发展,房地产业已经成为国民经济的一个重要产业,房地产市场在各种市场体系中也发挥着越来越重要的作用。正因如此,房地产市场成为国家宏观调控的重点。 近年来,国家颁布了一系列的文件对房地产市场进行宏观调控,并且其严厉程度是前所未有的,也取得了一定的成效。但总体来看,房价回落的幅度有限。尽管一些调控政策会使投机者退出,但刚性需求仍可以支撑高房价。于2011年8月13日开始施行的《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的司法解释(三)》无形中又增加了房地产的需求率,对高房价的维持也起到了一定的作用。而且,相应的宏观调控措施缺乏必要的法律支撑。因此,从整体来看,国家对房地产市场宏观调控的效果并非十分显著。 一、2003年以来国家对房地产市场进行调控的主要措施(一)2003年6月13日,中国人民银行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(即121号文件),该文件是我国第一轮房地产牛市启动之后,国家第一次采取抑制房地产过热的措施,但该文件贯彻的效果并不显著;8月12日,国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(即18号文件),该文明确提出房地产业“已经成为国民经济的支柱产业”,并指出房地产是“促进消费、扩大内需、拉动投资、保持国民经济持续快速健康发展的有力措施”。 (二)2004年4月至10月,中央银行相继提高了商业银行的存款准备金率、存贷款基准利率。这使得房地产资金来源紧张、财务费用成本提高。9月,银监会发布了《商业银行房地产贷款风险管理指引》,金融（金融论文）监管部门发出了加强房地产贷款监管的警示信号。 (三)2005年3月17日,中国人民银行发布了《调整商业银行住房信贷政策和超额准备金存款利率的通知》,对一些个人住房贷款政策进行了调整。3月27日,国务院出台《切实稳定房地产价格的通知》(老国八条),房地产市场调控首次上升到政治高度;4月,建设部等七部委发布《关于做好稳定住房价格工作的意见》,要求把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题作为加强宏观调控的一项重要任务。 (四)2006年4月,央行全面上调各档次贷款利率,此次加息主要为了抑制投资需求,进一步稳定房地产价格。5月,建设部等九部委出台《关于调整住房供应结构,稳定住房价格的意见》(国十五条),首次将“调整住房供应结构”与“稳定住房价格”相并列,这表明中央对房地产市场的调控思路已经出现了一些新的变化。另外,《意见》中多达十五条的细则绝大部分“以数字说话”,使得过去不易操作的调控政策变得可行了。 7月,国家税务总局发布《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》,对个人住房转让所得征收个人所得税问题作了进一步明确。 (五)2007年,央行5次加息,7次上调银行准备金利率,但仍挡不住房地产市场价格暴涨,地王频现。 (六)2008年上半年,央行三次上调人民币存款准备金率,而下半年受金融海啸影响,又连续五次降息。10月,财政部、国家税务总局下发《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》,通过下调契税税率、免征印花税、暂免征收土地增值税等办法支持居民首次购买普通住房。12月,为进一步应对金融危机,国务院办公厅下发《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》,采取松绑二套房贷、取消城市房地产税等措施全方位刺激房地产市场。 (七)2009年12月,财政部等五部委联合发布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》,进一步加强土地出让收支管理,将土地出让价款首次缴纳额提至50%、有关拖欠和违约信息计入诚信（诚信教育论文）档案,并限制其参加土地招、拍、挂活动。 (八)2010年1月,国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国十一条),通过增加保障性住房和普通商品住房有效供给、合理引导住房消费、抑制投资投机性购房需求、加强风险防范和市场监管、加快推进保障性安居工程建设等