(河源房地产调研.docVIP

河源市房地产市场调研报告 一、城市基本情况 （一）地理情况： 河源市位于广东省东北部，地处东江中上游，东靠梅州市，南接惠州市，西连韶关市，北邻江西省赣州市，东江自北向南流经市区，新丰江从西向东绕城而过，两江在市区东面交汇，使得整个城市三面环水，是粤东北重要的交通枢纽。全市面积1.58万平方公里。 （二）行政区划及人口情况 河源市是国务院1988年1月7日批准设立的地级市，管辖源城区、东源县、龙川县、紫金县、连平县、和平县共五县一区。全市现设有98个乡镇，4个街道办事处，1251个村委会和154个社区居委会。 2010年年末全市户籍总人口358.39万人，比2009年末增加9.4万人。其中：非农业人口83.99万人，农业人口274.4万人。 常住人口方面，2009年年末河源全市常住人口295.35万人，比2009年末增加8.44万人，城镇人口占40.5%，乡村人口占59.5%。（10年常住人口情况暂未公布） （三）产业情况 经过多年发展，河源形成了矿产冶金、食品饮料、轻纺服装、医药制造、建材陶瓷、机械制造、电子电器等七大主导产业，并且形成了广东省手机产业集群，钟表产业集群和模具产业集群等。园区经济成为河源产业的中流砥柱， “一区六园” （市高新技术开发区和6个县区的工业园）已经名副其实地成为了河源市工业发展和经济建设的主战场，成为推动河源经济社会发展的主要支撑和强力引擎。同时，现代生态农业具备了一定的产业基础，形成了“六大产业”、“六大基地”，产业配套不断完善，产业带动作用不断加强。 二、房地产市场运行基本情况 地块位置 地块面积(㎡) 地块用途 底价 (万元) 成交价(万元) 地面地价 年限 （2010)09号 龙川县老隆镇马喉莲 58725.70 住宅（兼容商业） 1291.9654 1336.158 227.5251721 70 （2010)09号 龙川县老隆镇马喉莲 52638.20 住宅（兼容商业） 1158.0404 1197.647 227.5243074 70 （2010)09号 龙川县老隆镇马喉莲 60837.00 住宅 1338.414 1384.196 227.5252724 70 （2010)10号 佗城镇宝塘津头坝 54134.20 综合 1408 1520.572 280.8893084 50 （2010)10号 佗城镇宝塘津头坝 54449.50 综合 1416 1529 280.8893011 50 R21号地块 连平县富民新区 6024.00 481.92 800 河地交（出）字[2010]13号 东至滨江大道、南至科技三路、西至东益文具厂、北至科技二路 37595.41 其他普通商品住房用地 3458.778 920 70 2010年年初，全国房地产市场延续2009年末的快速增长趋势，房地产市场需求旺盛，房地产开发企业库存得到迅速消化，房价快速上涨。为了抑制房地产市场过热发展，从2010年初开始，有关房地产市场的宏观调控政策陆续推出， 1月发布“国十一条”，确定宏观调控基调， 4月出台“新国十条”， 9月出台“新国五条”，从供需、信贷、税收、市场监管等多方面对房地产市场进行调控。2011年1月26日国务院发布的新“国八条”，肯定了2010年的调控成效，针对存在的问题提出了更加严厉的措施，房地产市场调控成为一种常态，且将在短时间内持续下去。河源市区房价近年来涨幅均在10%以内，保持了持续平稳发展良好态势，因此上半年市区房地产市场并未受到调控政策的明显影响，也未像国内一些大城市那样，房价应声下跌；而是保持适度上涨态势，新建商品房交易活跃。具体情况如下： ?1、市场供给情况? ? 2011年1～6月，河源市区新批准商品房预售面积为40.55万平方米，同比增长12%。主要有河源雅居乐花园、沁园春晓、翠泽雅园、香堤雅湾、威尼斯名园、龙源温泉度假城水晶山、东发商业街小区等18个项目?2、需求情况1）新建商品房销售情况2011年1～6月份，市区新建商品房预（销）售面积51.2万平方米，同比2010年上涨48.62%；销(预)售商品房4265套，同比上涨43%；商品房预(销)售金额约20.72亿元，同比上涨72%。4、5、6月份新建商品房成交量有所下降，主要是受到信贷政策影响，如二套首付比例提高，三套以上限贷等。 （2）二手房市场交易情况? ? 2011年1～6月份，二手房交易面积为21.16万平方米，同比2010年下降14%，交易套数1438套，同比下降18%，交易金额4.4亿元，同比上涨9.4%。从上半年二手房交易情况可以看出，受到今年二手房信贷政策的调整，市区大部分商业银行在拒绝为二手房提供信贷业务，这使二