《1：天安第一城项目销售推广策划精简版.docVIP

第一部分 项目基础市场调研 一、项目基础资源调研 1-1、项目地块状况 1、项目地块地理位置 虽然朝阳区是长春市的市中心所在，但项目地块所处本区的边缘位置，基本上没有共享“市中心”的区位概念，相反，因为离现有市中心较远，不能给长春市民以中心位置的印象；不过在另一方面，也受惠于朝阳区的市中心印象，市民仍然对地块位置有一定程度的认同。 2、项目地块状况 总面积为42万平方米，总建筑面积约60万平方米,适合规划大型社区。 地块内资源贫乏，可用资源利用点几近于零。 从地块地理位置看，地块属于城市的中心区—朝阳区境内，长春市对该区域有一定程度的认识。 地块紧临长春市经济技术开发区，从长春市政府的经济发展思路看，地块的未来价值会有一定的提升。 1-2、项目地块周边状况 1、自然资源 项目地自然资源较为贫乏，它现在展示在人们面前的是一片荒地，南部有四车道的卫星路，西部有在建的轻轨和一大片农田，北部有正在建设的繁荣路，东部有车流量较大的前进西街，其它资源（列如树木、河道等）基本缺乏。 2、污染状况 （1）、长春市渣土处理厂位于地块东部，轻度污染项目地空气质量。 （2）、地块的西部及西南部距离建设中的轻轨非常近，且三面环路，未来因交通而产生的噪音影响较为严重。 （3）、电及辐射污染：本项目地中有一高压电线位于两栋楼的中间，且电 缆距离地面只有10米左右。 3、社会治安状况 长春市朝阳区政府距离项目地有10分钟路程，马路对面就是双德乡政府，再加上长春市严打扫非行动的进一步深入，社会治安状况较好。 4、现有交通状况 项目地西部有102国道直通四平，东部的前进西街直通市区；其交通较为畅通，但是，从现状来看，项目地周边的公交车站较少，且最近的公交车站也需10分钟路程，总体来说，大众型交通设施仍然较少，交通虽通畅但不便利。 5、生态环境状况 地块缺少树木、河流等植物型资源，动物型资源更没有，整个生态环境对居住环境的支持几近于零；从另一方面来说，项目地块的生态环境也没有特别恶劣的地方，等同于长春市整体的生态环境，灰尘多，间有沙尘暴等，因此，可以确定，在长春本市内，项目地块的生态环境一般，项目在建造时，应努力对生态环境进行改善。 6、卫生状况 项目地周边的总体卫生状况较差，原因有以下四点： （1）、长春的空气较为干燥，沙尘较多。 （2）、项目地北部繁荣路的乡村住宅档次较低。 （3）、周边的道路车流量较多，容易扬起尘土。 （4）、渣土处理厂位于项目地东部，卫生状况较差。 因此，项目地块来说，卫生状况将是一个较为严重的问题。 7、 总结： 从项目地块的景观来说，较差，项目没有成为景观住宅物业的先天条件，对项目企图完成高档住宅物业的目标构成极大的威胁，因为，市场已经形成高档住宅物业必须有景观支持的认识，由此，从这方面说，解决难题的唯一出路在于，必须大力做好项目人造景观及园林景观的塑造。 从污染状况来说，项目地块中存在噪音污染、空气污染、电磁污染等三方 面，特别是前两类，可能会对本项目造成较大的影响。 从社会治安状况来看，情况良好， 从交通状况来看，交通虽通畅但不便利，主要原因是因为项目周边的交通设施较少，且普遍距离较远的缘故，因此，项目在上市时，应该开辟业主专用车或与城市公交联系，多设站点。 从生态环境状况来看，没有特别大支持但基本合乎本地状况，但是，从项目企图营造高档住宅物业的目的来说，没有支持，就已经对项目的高档化产生了影响，这就对项目未来环境的营造提出了更高的要求。 从卫生状况来看，较差，直接影响项目的形象，也对业主未来高尚的生活带来了非常多的不便，必须大力整顿。 1-3、地块周边生活配套设施 1、居民习惯的日常购物场所 由于项目地处于长春边缘，所以周边缺少较有规模和档次的购物场所，此外据我司详细调研，长春本身就缺少较有规模的大型购物场所，在市区的中心只有恒客隆、卓展、东方广场、欧亚商都、亚细亚、国贸商厦等购物中心。 项目地旁基本没有较大的购物场所，没有形成习惯购买的场所，而且就是提供一些日常所需物品的小型购物场所都少得可怜，并离项目地块有较长的距离，一般都需在步行15分钟以上。 位于前进广场的沃尔玛超级市场什么时候开业仍是一个未知数。 2、项目所在区域居民家庭数量及人口总数 根据我司不完全统计，截止至2000年年末，朝阳区居民家庭总户数为182298户，人口总数为666326人，是市辖区中人口最多的一个区域。 但从项目地及高新科技开发区的角度出发，项目区域属于待或正在发展的区域，其区域人口较少，导致区域性客户资源缺乏。 3、周边居民文体设施 因为长春的空气质量不是很好，市民除购物或进行室内活动外，在户外活动的市民很少，再加上项目地处于城郊，所以周边十分缺乏