《2008安阳市市场调查报告.docVIP

安阳市商业市场调研报告 保密Baodelong本案规划属于商业机密，其内容和资料仅限于与本案有关的开发商和投资者使用，收到本规划方案的个人或公司应及时确认，并遵守下列规定：　　　1、收件人若不涉及本案的内容，请及时退还给本案制作单位。　　　2、建议收件人以对待自身公司保密资料的态度和形式来对待本规划方案。　　　3、非特殊情况下，不建议将本案进行复制、拷贝并大量散发给其它个人或单位。 目　 录第一篇：市场调查篇 ................................ 第2页第二篇：项目优势分析 ................................ 第11页第三篇：商业规划篇 ................................ 第12页第四篇：商业分析篇 ................................ 第13页 第五篇：商业规划因果篇 ................................ 第20页 第一篇 市场调查篇第一部分：市场篇 〇　安阳概况 安阳位于河南省的最北部，地处山西、河北、河南三省交汇点，西倚巍峨险峻的太行山，东联一望无际的华北平原，是豫北区域性中心城市。现辖一市、四县、四区和一个高新技术产业开发区。即：林州市、安阳县、汤阴县、滑县、内黄县、文峰区、北关区、殷都区、龙安区。安阳市总面积为7413平方公里，总人口518.7万人。市辖区面积543.6平方公里，城市人口101.2万人。 〇　安阳交通　　安阳交通便利，地理位置优势，京广铁路纵贯市区，京珠高速，106、107国道贯穿南北。北上500公里直达北京，南下200公里直达省会郑州。继续东向入310国道500公里可达连云港。经106、104国道货车9个小时到达天津港。11条省级公路干线从市区辐射而出，连接周边180公里半径范围内中原经济协作区，共12个城市，总人口近6000万人。安阳火车站是京广铁路干线上的重要车站，车行1小时48分钟到达省会郑州，4小时50分钟到达首都北京，每天停靠客车35对，交通十分便利。市区公路纵横交织，公交线路四通八达，已形成市内联网、市外联线的交通网络格局。 〇　安阳历史 安阳是中国七大古都之一，国家历史文化名城，是甲骨文的故乡，《周易》的发源地，红旗渠精神诞生地。早在公元前1300多年，商王盘庚迁都于安阳殷都区小屯一带，历经八代十二王255年之久，距今已有3300多年的历史。这里出土问世了中华民族最早使用的文字——甲骨文、世界上最大的青铜器——司母戊大方鼎。殷墟商代晚期都城遗址的发现与发掘，在“中国20世纪100项考古发现”评选中名居榜首。著名历史学家郭沫若曾留下“洹水安阳名不虚，三千年前是帝都”的著名诗句。历史上著名的文王演易、妇好请缨、苏秦拜相、西门豹治邺、岳母刺字等重大事件都曾经发生在这里。〇　安阳经济 2007年，安阳全市GDP完成311亿元，同比增长11.4%，超过年初目3.4个百分点；地方财政一般预算收入比上年增长18.6%；城市居民人均可配收入6467元，农民人均纯收入2313元，分别比上年增长12.7%和4.1， 2003年全市经济发展预期目标是：国内生产总值比上年增长9%左右。其中第产业增长4.5%，第二产业增长11%，第三产业增长9%。全社会固定资产资增长10%左右。城市居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别增长8%和5%。外贸进出口总额2.1亿美元，其中出口总额1.4亿美元。 〇　安阳商业 A、安阳商业地产市场环境 安阳市目前的商业发展相对集中，以北大街、解放路以及文峰中路为中轴线，向东西两处扩散，形成了整个安阳市的最大商业圈。 安阳市现有的商业总体上呈现“1+3”的格局，即由一个市级商业中心和3条商业街组成。一个市级商业中心是指以卫东购物广场、丹尼斯、海鑫购物广场构成的三角形状的商业中心，三条商业街是指北大街、唐子巷、文峰中路商业街。 从商业演化趋势看，三角形的市级商业中心的规模进一步膨胀，夏绿地购物中心新近也融入该商圈中，集聚的趋势不断强化，安阳一级商圈的地位牢不可撼。但目前该区域商业过度聚集，同质化竞争较为严重，商业中心的内部分工得不到体现，无法满足高层次的消费需求。 第二部分：调研篇 安阳近期开发的大型商业地产项目夏绿地购物中心、金豪库、美丽华购物广场由于商业定位雷同，销售手法基本上采用小单位分割产权、售后返租、承诺固定回报等方式，无论从销售还是运营状况来看，均不太理想，使商业地产投资客对大型商业项目持谨慎观望态度，而相反，商业中心内临街独立商