土地增值税是对有转让国有土地使用权及地上建筑物和其他.pptVIP

第十一章 土地增值税 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、取得增值性收入的单位和个人征收的一种税。 第一节 概述 一.开征历史 1993/12/13《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，1994年1月1日起在全国开征土地增值税。 土地增值税与国家经济政策 1994年1月1日以前已签订的房地产转让合同，不论其房地产在何时转让，均免征土地增值税。 1994年1月1日以前已签订房地产开发合同或已立项，并已按规定投入资金进行开发，其在1994年1月1日以后5年内首次转让房地产的，免征土地增值税” 免税-2000年 税收优惠政策已于1998年底到期。为配合国家的宏观调控政策，启动投资和消费，促进房地产业发展，经研究决定，此项免征土地增值税政策的期限延长至2000年底。 恢复征税 家税务总局国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知国税发〔2006〕187号 二.开征的背景 1987年以来的土地使用制度改革 成片土地低价转让现象很多,占用浪费耕地较多 楼堂馆所等房地产开发项目增长过快 三.开征的意义 1.开征土地增值税，可以抑制房地产的投机、炒卖活动，防止国有土地收益的流失。 2.开征土地增值税，增加财政收入。 四.地增值税特点 1.以转让房地产取得的增值额为征税对象； 2.征税面比较广； 3.采用扣除法和评估法计算增值额； 4.实行超率累进税率； 5.实行按次征收。 第二节 征税范围纳税人税率 一、征税范围 1.(二级市场)有偿转让国有土地使用权 2.地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让 二、纳税人 转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物，即转让房地产并取得收入的单位和个人为土地增值税的纳税人。 三、税率 土地增值税实行四级超率累进税率，税率为30%-60%。 第三节 房地产增值额的确定 土地增值额 =转让房地产的收入-准予扣除项目金额 一、收入的确定 包括:货币收入,实物收入和其他收入。 纳税人发生下列情形的，按照房地产评估价格计算征收土地增值税： 1.隐瞒、虚报房地产成交价格； 2.提供扣除项目金额不实的； 3.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。 二、扣除金额的计算 允许扣除项目金额: 取得土地使用权所支付的金额; 房地产开发成本; 房地产开发费用; 转让房地产的税金; 其他扣除项目 (一)取得土地使用权所支付金额 纳税人为取得土地使用权所支付的土地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。主要为: 地价款,出让金,土地过户费用等 (二)开发成本 开发土地和新建房及配套设施的成本 土地征用费,拆迁补偿费,前期工程费,建筑安装工程费,基础设施费,公共配套设施费,开发间接费用等 (三)土地开发费用 即与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用。 财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但 最高不能超过按商业银行同类贷款利率计算的金额。 其他开发费用，按取得土地使用权所支付的金额与土地和新建房及配套设施的成本之和的5%以内计算扣除。 凡不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与土地和新建房及配套设施的成本之和的10%以内计算扣除。 (四)旧房及建筑物的评估价格 政府批准成立的评估机构评定的 评估价格=重置成本×成新率 (五)与房地产转让有关的税金 营业税,城市维护建设税,印花税,教育附加费 (六)财政部规定的其他扣除项目， 对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额与土地和新建房及配套设施的成本之和，加计20%的扣除。 小结 1开征目的 2、税率 3、扣除金额的确定 复习与思考 1、简述土地增值税税率 2、简述土地增值税扣除金额的确定 第四节 应纳税额的计算 1.计算土地增值额 土地增值额=转让房地产的总收入－扣除项目金额 2.计算土地增值额与扣除项目比例 土地增值额与扣除项目比例= (转让房地产的总收入－扣除项目金额) ÷扣除项目金额 3.四级超率累进税率 4.计算土地增值税税额 应纳土地增值税税额=土地增值额×适用税率-速算扣除数 例题P246,1,2 第五节 减免税和申报缴纳 一 、土地增值税的减免税 1.纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的 2.因国家建设需要依法征用、收回的房地产 3.其他减免税规定 二、土地增值税的申报缴纳 (一)缴纳程序 1.纳税人应在签订转让房地产合同后，到房地产所在地税务机关办理纳税申报。 2.纳税人按照税务机关核定的税额及规定的期限，到指定银行缴纳。 3.纳税人持纳税