“330新政”：济南楼市再回暖？.docVIP

“330新政”：济南楼市再回暖？ 　　继限购松绑、930信贷松绑叠加央行降息降准、各地财税补贴政策之后，第四轮核心救市政策终于落地：3月30日，多部委联合推出房地产组合政策，主要包括放宽二套房商业贷款限制、支持公积金购房、二手房转让营业税政策调整。 　　从去年的9?30到今年的3?30，改善型置业备受政策红利。在大剂量的救市政策中，济南楼市是否就此掉头向上一路飘红，重回2009年？从新房到二手房，此起彼伏的涨价信息是真是假？“330新政”对济南楼市影响几何？ 　　“330新政”是第四轮救市组合拳 　　“二套房贷款首付降至四成！” 3月30日下午4点58分，中国人民银行、住建部、银监会三部委联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》（下称《通知》），宣布将二套房首付比例，降至四成。同时，《通知》还规定，对于使用公积金购买首套普通自住房，最低首付20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付30%。 　　在此之前，曲直也没想到政府会有如此大的力度刺激楼市。更没有想到的是仅仅10分钟后，财政部和国家税务总局又联合发布消息，称从3月31日起，二手房满2年交易免征营业税。新政规定，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。 　　曲直两年前因特殊原因与妻子名义离婚，所有房产全归到妻子，或者说“前妻”名下。2013年底，两人在化纤厂路某楼盘添置一套130平米的新房，总价115万，当时“前妻”以二套房购买，首付75万，余下45万贷款三十年，平均每月还贷3000元。“330新政”一出，曲直立马在贷款方面有了新想法：“第一个方法，如果‘前妻’将房子转卖给我，我将符合首套房政策。用公积金加商贷的方式贷款，前者年利4%，商贷打九折，同样是30年期，每个月只要还2300元，总体下来能少付24万利息。第二个方法，如果用公积金贷款20年，每月仍然还3000元，只要二十年即可还清，省钱36万。” 　　曲直目前偏向于第一种方法，虽然省钱少，但考虑到不可能低于5%的通货膨胀率，第一种方法更划算。 　　实际上，“3?30楼市新政”不仅牵动着购房者的神经，也影响着资本市场地产板块走向。 　　3月30日午间，有消息称央行紧急召开记者会，发布信息可能与楼市有关，这使得午后地产股迅速拉升，再度带领股指冲击高点。同花顺统计的134只地产股中，天房发展和香江控股等10只个股收盘涨停，40多只个股涨幅在4%以上。 　　值得注意的是，数据显示，截至3月31日收盘，今年以来，申万二级行业分类房地产开发板块整体上涨20.15%，大幅跑赢上证综指。从单周数据来看，上周，房地产行业融资净买入为52.96亿元，此前两周的融资净买入额分别为29.99亿元和30.93亿元。而3月第一周，则出现了48.29亿元的融资净买入。 　　涨价还是去库存： 　　济南房企新政局 　　据济南市住宅与房地产信息网最新数据显示，一季度济南新建商品房成交量为197.3万平方米、17353套，较去年一季度的115.7万平方米、10613套分别上涨70.5%和63.5%；其中新建住宅成交量为近3年来同期最高，比去年一季度上涨79%。 　　“整个三月销售情况都很好，清明小长假特别忙，一个人需要应付好几组客户。”据东部某楼盘销售人员介绍，卖的最好的是所谓“婚房”，面积在100平以下，购房者都是年轻人。在洪家楼广场对面，某楼盘打出“抢78?O两房，送12万新婚彩礼”的巨幅广告，但实际上，该楼盘不乏改善性大户型，“之前卖的少，最近这段时间咨询的很多，大多来买二套房的人都已结清一套房贷款，或者还有点儿尾款没结。” 　　在330新政发布之后，记者便接到各种微信和短消息，内容包括集团发布的涨价红头文件以及限时不涨、最后抢购之类的宣传信息。某楼盘甚至打出“不涨价、不打烊、等你来抢房”的广告语。而实际上该精装楼盘一期、二期项目也只剩200多套房子未售。 　　“330新政能够在短期内刺激单盘销售，但中长期看，济南房地产市场供应量偏大且热点区域集中，不会造成太明显的回暖。”中原地产投资顾问部总监薄夫利对《齐鲁周刊》记者说，新政对省内供不应求的三线城市影响不大，对济青会有影响，但也不会回到2010年的情况。 　　薄夫利认为，政策的刺激是短期的，成交量还是看供应情况，而“去库存”是众多房企的主要目的：“一方面2014年土地市场成交仍处高位，东部片区和北部片区土地持续放量，在2015年都将转化为新增供应；另一方面，在售项目多数处在销售初期或中期，仍有较大存量，所以导致近期商品房住宅库存量逐月攀升，201