酒店式服務公寓市场分析.docVIP

炫特区酒店式公寓市场分析及初步定位报告 一．北京酒店式服务公寓市场分析 1. 界定与说明 酒店式的服务，公寓式的管理酒店式服务公寓的概念，始于1994年，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，市场定位很高。最早源于欧洲，是当时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专门管理公司进行统一上门管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。这些物业就成了酒店式服务公寓的雏形。酒店式服务公寓主要针对居住市场中较长期居民。虽然没有特定的标准，较长期居住的定义一般在或以上。这个市场的主要客人有长期出国的生意人，长期在外的管理以及正在放长假的家庭。1993年，北京推出外销房，第一批赴港招商引资成就了首批公寓项目如华侨村等。1992年至1993年聚龙花园、丽晶苑、丽晶花园等项目纷纷涌现，售价与租金都持续走高并达到顶峰，市场供需两旺。1995年后，公寓项目激增，市场需求却在减少，客户中本地人比例增加。97年金融危机爆发，外销公寓市场开始萎缩， 2000年较1996年高峰时，公寓售价下降了50%以上，外销项目租金指数也下降了30%。2001年底开始，市场基本趋于平稳并逐步升温，买家看好申奥成功和加入WTO后的北京房地产市场，高档公寓租售情况转好。2002年，随着北京商品房内外销的并轨，外销公寓已成为历史，酒店式服务公寓市场也更趋成熟和理性，但已经开始出现下滑趋势，进入2003年金融街公寓市场有供应量22万平方米左右。未来两三年内将有三个新项目投入使用，可提供16.2万平方米的公寓面积。随着金融街形象的确立和影响的扩大，国际金融巨子，国内金融行业、通信行业和上市公司对于本地区公寓将产生需求公寓商务功能，居住的本质将会得到本地区商务人士的认同。。，金融街及其周边地区新一轮房地产“牛市”行情的引爆将在所难免公寓市场的竞争形势也将日趋激烈。是北京市公寓市场发展最早、最成熟的区域本地区13个项目，5个服务公寓，总建筑面积20.7万平方米。租户大多为外国公司或机构的外籍工作人员，他们一般都能享有公司给予的租房预算目前CBD在售项目的售价均已突破10000元/平方米，并且上升速度较快，新城国际在三个月内，销售均价从9400元/平方米升至10700元/平方米，世贸国际公寓的均价从10000元/平方米升至13000元/平方米。本地区高档公寓租金稳定上扬，鼎极.嘉华世纪的租金报价达到了每月每平方米18美元中关村公寓市场供应量到目前为止，供应面积为万平方米，提供200多套高档公寓。其中关村地区对住宅的消费能力很大，对高档公寓需求一直供不应求。中关村众多高科技企业尤其是IT业中的员工希望居住地离工作地交通方便，环境安静、绿化率高，。中关村公寓的价格比较适中，除科技会展中心的价格超过了10000元/平方米以外，其他项目的售价在8000-10000元/平方米之间。与朝阳CBD的高档公寓不同，中关村的高档公寓面临的客户主要是国内客户，外销客户较少，因此市场上以内销公寓为主，整体也就没有CBD那样高。世界排名前五入选世界五百强的美国万豪和法国雅高酒店管理集团纷纷在京推出国际品牌的酒店式公寓2000年以来，酒店式公寓具有回收成本快、风险小的特点，作为房地产开发产品一种的酒店式公寓逐渐增多据统计，到今年第二季度末，北京共有高级公寓项目余个，其中酒店式服务公寓则有近个，共提供近万个住宅单位。主要集中在六个主要城区，其中朝阳区和东城两区拥有的高级公寓的套数占全市供应量的％ 从以上的图表可以看出，酒店式公寓的年新增供应量基本上呈上升趋势，尤其在2001年至2003年，新增速度较快，这与公寓市场整体状况较旺有关，2004年的新增供应量略有回落，市场回稳，2005年新增的供应量将有小幅上升。 5. 出售情况 价格逐步下调 近年有回升趋势 (统计数据以入住时间为准) 从上表可以看出，酒店式公寓的售价总体上呈下降趋势，99年前的售价较高，2001年为历史最低水平，均价10925元/平米；02年受整体市场状况的正面影响，总体均价回升较大，达到13166.7元/平米；此后售价再度回落，2004年入住的项目均价接近2001年的水平，仅为11029.2元/平米；预计2005年市场均价将有小幅回升。 6. 出租情况 供应加大 价格走低 2002年第四季度公寓的平均租金较上一季度下降了2.5%；空置率较上一季度增加了1.8%，达到了23.40%。 进入2003年，高档公寓租务市场仍持续走低。从某种意义上说，SARS充当了“替罪羊”—SARS减少了异地或跨国的商务活动，直接影响到了北京高档公寓的客源。然而SARS并非公寓租务市场行情低迷的“第一元凶”，高档公寓项目的供应量过大才是导致租金原因。更重要的是，此前市场所表现的租金和回报率的下降仅仅是从暴利回归正常的过程。这种市场健康。酒