關于北京市商品房产权问题的解疑.docVIP

关于北京市商品房产权问题的解疑： 为什么有40年产权？50年产权？70年产权？ 房子的产权是永久的，只要房子不塌，这房子就一直是产权人的。 但是，我们是社会主义国家，土地是国家的。根据项目的立项不同，收益的差异，租用国家土地的周期也不同，普通住宅收益最少所以年限最长70年产权，公建高于普宅50年产权，商业收益最高，年限最少40年。 土地使用年限到期怎么办？ 不管是40年、50年还是70年，都有到期的时候，土地使用年限到期后，只要房子还能住，就都得续租土地。这就是关键了，怎么续租？续租多少钱额？根据国家现行的相关规定，土地使用到期后按照当时的楼面毛地的指导价格，依一定的比例收费。 补缴多少钱呢？ 根据2002年12月10日起施行的北京市人民政府发布《北京市出让国有土地使用权基准地价的通知》，6类的商业毛地需要补交543元∕㎡。注：这里指的是按照建筑面积收取，也就是说，只收取销售面积的补交地价，而不是包括赠送面积的补交地价。也就是说53㎡的主力户型，在40年后需要一共补交28779元，就可以再续40年得土地使用年限。 物权法与房地产 《中华人民共和国物权法》在社会各界的广泛关注下，已于2007年3月15日通过并公布，并将于2007年10月1日起施行。 其制定与实施之所以受到如此广泛的关注，除了因为物权法法律制度本身就是民事法律制度的一项基本内容，因而物权法即属民法体系中的基本法，其制定与实施使我国民事法律制度在体系上进一步完善外，更重要的是，物权法是以有形财产权法律关系为调整对象的法律，其基本内容即是有形财产权的保护问题。物权法所确立的有形财产，特别是不动产的各项制度，不仅关系到国家、集体的利益，而且直接关系到每一个人的切身利益。 物权法是以因物的归属和利用而产生的民事关系为调整对象的法律。所谓去劝，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权，用益物权和担保物权。所有权是权利人对自己的动产或不动产依法享有的占有、使用、收益和处分的权利；用益物权是权利人对他人的动产或不动产依法享有占有、使用、收益的权利，包括土地承包经营权、建设用地使用权，宅基地使用权、地役权；担保物权是权利人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形时，依法享有的就担保财产优先受偿的权利，包括抵押权、质权、留置权。 建设用地使用权： 《物权法》关于建设用地使用权制度有两方面的新规定： 确立了空间法的概念。《物权法》规定：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。”因此，空间权是土地使用权的一种形式。 关于土地使用权限做了如下规定：“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。”由此解决了普遍存在的“70年后，我们的房子怎么办？”的担忧。但是，《物权法》并未彻底解决房屋所有权与土地使用权之间的矛盾。所有权本身是一种永久性的权利，而我国的土地所有制及其有偿、有期限使用制度却使房屋所有权本应同样具有的永久性无法实现，因为，房屋不能离开土地而存在。《物权法》虽然规定了住宅建设用地的自动续期，但对非住宅建设用地使用权期限届满后的续期问题作了回避，使非住宅房屋所有权的永久性问题未能得到解决；同时，即使对于住宅，在明确“自动续期”的同时，也并未明确“无偿”，届时是否还要承担出让金仍是未知数。 房地产的两要素就是房与地，房屋的所有权人同时具有房屋所在土地的使用权（土地所有权由全民所有）。国家规定：商业用地的出让年限不超过50年，住宅用地的出让年限不超过70年。作为建立在土地基础上的房屋，房屋的产权期限不能超过土地使用期限。40年的产权问题应该是商业用地出让10年后方进行开发，此时土地剩余使用年限仅余40年。 依据我国《物权法》规定：建设用地使用权期限届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。住宅建设用地使用权期限届满的自动续期。非住宅建设用地使用权期限届满的该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或约定不明确的，将依照有关的法律、行政法规的规定办理。 注：明确规定了土地出让是有偿的，土地使用权到期后如继续使用，需提前申请并缴纳土地出让金。 使用权续期：深圳7年前已有先例 在罗湖区繁华的人民南路和嘉宾路交汇处，国贸地铁站E出口，能看到一栋20层高的白色外墙写字楼，分东座和北座临街而立，对面是金光华广场和国贸大厦，占尽地理优势。这便是曾经因为20年得土地使用权到期而引起轩然大波的深圳国际商业大厦。 资料显示，上世纪80年代初期竣工的国商大厦的土地使用权只有20年，到2001年12月31日截止。当时，很多业主非常困惑，因为不仅是无法用房产进行