房产税试点政策及成效分析.docVIP

导 论 （一）选题背景及意义 我国居民的生活水平随着经济的发展的飞速提高，人们越来越重视居住的环境及品质。居民于购房租房等居住需求上的支出已经逐渐成为家庭支出中极为重要的部分。然而与这种情况相对的，是房地产市场结构失衡、投机现象严重、房价不断上涨，这种趋势甚至没有受到2008年金融危机的冲击，各地特别是一线城市的房价不断创造新高。针对这种局面，国家于2010年4月出台了房产新政（新国十条），透漏出房产税改革的动向。2011年1月27日，上海、重庆同时出台对个人住房征收房产税的暂行办法，成为我国房产税改革的第一批试点城市。2012年初，国务院和发改委又提出适时扩大房产税试点范围，3013年，关于房产税试点扩容的第二批城市名单更是众说纷纭。然而三年的试行时间，房产税的征收情况远小于预期，上海及重庆的房价依然居高不下，房产税改革带来的实际效果，既没有实现对房价调控的作用，也没有满足取代土地财政、增加地方财政收入、完善地方公共财政体系的预期。之所以将房产税作为改革的先行方案，与房产税征收的特点是密不可分的。部分观点认为，对个人住宅征收房产税，仅仅是一种增加财政收入、改善地方财政困境的一种手段，于房地产市场价格并无关系。但不能否认，房产税改革之所以是在房地产市场价格居高不下，各种调控政策纷纷失灵的时机出台，确实是担负着打压投机行为，消除房产泡沫的政策期望，这同时也是社会舆论关注的焦点。房产税对税制改革是否可行，是否真的能消除房产泡沫，抑制房价攀升，究竟应采用怎样的税收征管制度，目前还没有一个统一的结论，仍处在研究探索阶段。本文结合国内外相关文献，采用市场均衡及经济博弈论的相关理论建立模型，就房产税对房地产市场的影响进行分析，试图理清房产税征收对房地产市场结构调整、投机行为以及房价变动等方面的关系，以一个新的视角探讨对个人住宅征收房产税对房地产市场的影响，局限和相关政策建议。 （二）文献综述 1.国内研究现状 关于个人住宅房产税对房地产市场作用的研究，况伟大（2010）建立存量-流量模型，分析了房地产市场供求弹性、价格和房产税的均衡关系，结合理论和实证推出房产税会起到降低房价的作用；王正勇（2011）同样通过建立房地产市场供需模型，证明了房产税在对房价的调控作用，并提出房产税的征收有助于地方政府开展基础设施建设的观点； 范子尚（2011）通过建立财务估价模型对个人住宅房产税对房价的影响进行估算，得出房产税改革对居民及房地产开发商影响不大，使政府获得最大收益的结论。并从实证角度分析了其对拥有多套住房的富裕阶层有一定的打击作用；王浩（2011）认为合理的房产税税率并不高，并且其有限的计税基数也会限制其对房地产市场的调控能力。因此对个人住宅征收房产税只会限制增量房价上升的速度，而不会使房价绝对下降； 叶檀（2012）认为房产税的目的仅仅在于完善地方财政体系，取代土地财政，房价的抑制需要浮动汇率及货币纪律的严格和完善，固定的低税率不可能抑制房价。 总体来看，国内关于对个人住宅征收房产税的研究主要有三种观点，一种观点认为房产税确实会起到调控房地产市场结构，消除房产泡沫，抑制房价的作用；一种观点认为房产税改革的目的仅仅在于完善财政税收政策，是增加稳定财政收入的手段，对房地产市场几乎没有影响；另外一种观点介于二者之间，认为通过设计合理的房产税税率，房产税确实将对房地产市场及房产价格产生影响，但这种影响的大小受市场周期、政策及预期的局限。 2.国外研究现状 Wood(2006)对澳大利亚的房地产税收进行研究，建立微观模拟模型，对居民住宅需求选择偏好进行分析，证明房产税会对房屋的相对价格、家庭实际收入产生影响，进而终将影响房价； Barr(2004)在论述中通过实证分析政府关于住宅税收的政策制定，认为政府在实际政策实施中经常混淆目标和手段，进而出现不公平的税收现象。为解决这种情况，政府必须了解房产市场上真实有效的需求和供给，并制定出真正有效的税收政策； Netzer（1986）通过对房产税局部均衡的分析，分别对土地与住房税负转嫁的可能性讨论，指出房地产供给曲线弹性不同会使税负的承担者有所不同，进而影响房产税政策实施的效果； 总体来看，由于国外发达国家的房产税政策设计已经相对完善，实施时间也较长，有着丰富的实践经验。因此其研究方法主要是以基于数据的实证分析为主。另外，国外关于房产税的研究方向也主要集中在房产税收入的应用以及税收公平的分析上，在房产税对房地产市场影响以及房价相关性上的研究相对较少。 （三）研究内容与方法 本文采用的研究方法有以下三种： 1.文献搜集与分析 在本文的研究过程中，搜集了大量国内外相关文献专著及政策新闻，并对其进行汇总整理。在以往文献专著的基础上对我国房产税的含义、特点，政策及实施结果进行了整理和进一步加工分析，了解其进步的意义及