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第六章 房地产市场调查与市场预测 第四节 房地产项目市场调查的方法 综合性网站 搜房网：/ 焦点网：/ 中国网：/ 人民网：/ 政策法规网站 中国房地产信息网/law/law.htm 规划网站 各级政府规划网站:/(北京规划委员会) 经济环境网络调研渠道 各级政府统计局网站：/ 各级政府经济信息网：/ 国务院发展研究中心信息网/ 其他网络调研渠道 人口信息网/zhuanti/quanguorenkouxinxiwang/ 2.消费者调查 （1）消费者个人特征 即消费者的个人基本信息，消费者个人特征调查是客户甄别的重要依据。主要内容包括：消费者的年龄、文化程度、家庭结构、职业、原居住地、宗教信仰等。 （2）消费者购买动机 消费动机是引起人们购买房地产产品的愿望和意念，即消费者出于什么目的去购买房地产商品，是产生购买行为的内在原因。 （3）消费者购买力水平 消费者购买力水平是指消费者对某类房地产产品的最大支付能力，这是影响房地产消费的最重要因素，它直接决定了消费者的购房承受能力。 消费者购买力水平的主要衡量指标是家庭年收入。 三 房地产市场供给调查 1.房地产市场供给总体调查 对整个地区房地产市场供给情况的总体调查主要包括：房地产市场产品的供给结构、供给总量、供给变化趋势、供给的充足程度、房地产产品价格现状；本地以及外地房地产企业的生产与经营等方面的调查等。 在房地产市场行情调查中，价格调研是重要内容之一。 2.竞争楼盘调查 竞争楼盘分为两类，一类是与所在项目处在同一区域的楼盘；另一类是不同区域但定位相似的楼盘。 主要包括： （1）竞争楼盘的产品调查 主要有楼盘区位调查、产品特征调查、交房时间调查等。 （2）竞争楼盘的价格调查 它是房地产营销中最基本、最便于调控的，在实际的调查中也是最难取得的真实信息。 包括单价调查、总价调查和付款方式调查。 单价反映的是楼盘品质的高低，而总价反映的是目标客户群的选择结果。 注意区分：起价 均价 主力户型单价 楼盘特点： 入住日期 开盘日期 开盘及入住日期 主力户型 户型区间(m2) 付款方式及优惠 物业管理费 工程进度 商铺价格（元/m2） 交付日期 建筑结构 层差 销售率 规划户数 朝向差 公摊率 土地年限 车位数量价格 规划幢数 规划用途 最高价 容积率 建筑面积m2 均价 绿化率（%） 项目占地面积（亩） 策划代理机构 建筑及景观设计机构 联系电话 开发商名称： 投资商名称： 开发商/投资商 项目地址 项目名称 （3）竞争楼盘的促销手段调查 竞争楼盘的促销手段是项目市场竞争调研的重要方面之一。 ①广告促销调查。这是房地产促销的重要手段，对竞争楼盘的广告调查是市场调研的重要组成部分； ②活动促销调查。通过开展一系列促销活动的安排，可以营造楼盘的销售氛围，促进销售； ③人员促销调查。与客户面对面的人员促销是传统的促销手段，也是目前开发商的主要促销形式之一。 ④客户关系促销调查。目前，房地产促销的竞争已经从单纯的交易营销上升到客户关系营销的层面，这是一种企业与客户共同创造价值的营销理念。 （4）竞争楼盘的销售情况调查 销售情况是判断一个楼盘最终的指标，但也是最难获得准确信息的部分，主要包括： ①销售率。最基本的指标，反映了一个楼盘被市场接纳的程度； ②销售次序。指不同房屋的成交先后次序，反映了市场需求结构和强度； ③客户群分析。通过对竞争楼盘客户的特征分析，可以分析其购买动机，从而找出本楼盘影响客户购买行为的因素以及其影响力大小； （5）竞争楼盘的物业管理调查 物业管理调查包括物业管理的内容、管理情况、物业管理费以及物业管理公司背景、实力以及操作过的项目等。 3.竞争对手调查 对竞争对手的调研可从以下几个方面进行考察： （1）专业化程度。指竞争对手将其力量集中于某一产品、目标客户群或所服务区域的程度； （2）品牌知名度。指竞争对手主要依靠品牌知名度进行竞争，而不是依靠价格或其他度量进行竞争的程度，如万科、中海、金地等开发商品牌。 （3）推动度或拉动度。指竞争对手在销售楼盘时，是寻求直接在最终用户中建立品牌知名度来拉动销售，还是依赖分销渠道来推动销售的程度； （4）开发经营方式。指竞争对手对所开发的楼盘是出售、出租还是自行经营。如果出售，是自己销售还是通过代理商销售等； （5）楼盘质量。指竞争对手所开发楼盘的质量。 （6）