浅析个人商用房按揭贷款的操作风险及其防范.docVIP

浅析个人商用房按揭贷款的操作风险及其防范 　　【摘要】 现阶段，随着国家对房地产市场宏观调控的加强，特别是实施住房限购令等一系列调控措施后，商业地产领域逐渐成为投资者关注的热点，个人商用房资金暗流涌动，商业银行个人商用房贷款业务风险凸显。文章从个人商用房贷款的业务层面入手，探讨贷款各环节存在的操作风险及防范措施。 　　【关键词】 个人商用房贷款； 操作风险； 防范措施 　　个人商用房按揭贷款，是指银行向借款人（自然人）发放的用于购买商用房的贷款。现阶段，随着国家对房地产市场宏观调控的加强，特别是实施住房限购令等一系列调控措施后，投资者更青睐商业地产领域，个人商用房资金暗流涌动，商业银行个人商用房按揭贷款业务风险凸显。 　　一、个人商用房按揭贷款业务环节操作风险和存在的问题 　　（一）业务发起环节 　　在业务发起环节，一些基层机构的贷前调查流于形式，仍存在经办行客户经理未严格执行与借款人“面谈”、“面签”制度，未实地考察项目的现象，而是将这些关键的贷前调查环节依赖开发商，或者委托中介机构办理。存在未认真核实借款人身份、借款人资料及借款用途的真实性、完整性，未认真核实借款人的偿债能力，未严格审核开发商的信用、资质、资金实力、财务状况等，项目资料、五证不齐的现象；存在未认真核实项目的市场前景、商业氛围、周边配套等现象，在没有认真调查分析项目和单笔贷款风险的情况下，草率地填写贷前调查记录表并签字，为借款人骗取银行贷款资金提供可乘之机，成为不良贷款形成的主要风险隐患。例如A银行办理D房地产公司“F商住楼”时，未对项目进行实地调查，未严格审查借款人的偿还能力，出现项目资料不齐或五证不齐现象，其中多名借款人为D房地产公司员工或关联企业（如建筑、施工单位）职工，贷款偿还统一由D公司支付，违反法律、法规的规定发放贷款，已形成不良贷款。 　　（二）尽责审批环节 　　独立的尽责审批环节对控制风险起到至关重要的作用。为更有效控制风险，对个人商用房按揭贷款的项目和单笔贷款，都要求高比例的现场尽责审查和独立的尽责审批程序。由于人员配备不足或其他因素，导致部分项目未进行现场尽责审查，部分单笔个人贷款尽责审查工作交由其他人员兼任，尽责审批环节对业务发起行上报的材料依赖度很大，未能对贷款申请中明显的可疑点、风险点（如明显的关联交易、一人多贷等）进一步核查、分析和风险提示；存在个别超权限审批贷款；同时评审时效性、服务意识、质量还有待提高。 　　（三）项目准入风险 　　有些项目未严格执行开发商准入机制，对一些开发商的资质未达标和不具备成功的房地产开发经验，以及没有同时叙作个人住房按揭贷款的楼盘，甚至项目土地出让金未缴足的项目放松准入资格。有些项目未进行实地考察，特别是对资金落实情况、合规风险、完工风险、市场风险的审查不严，审查报告不规范。如果银行对项目准入把关不严，会直接导致合作协议项目下的单笔贷款放贷风险加大。 　　（四）风险参数 　　个人商用房按揭贷款在个人贷款产品体系中属于高风险产品。从风险管理的角度，必须严格控制风险参数，贷款成数、期限必须从严掌握。但有些基层机构片面追求业务发展，擅自突破贷款成数、期限，超上级行批复发放贷款。例如A银行办理F个人商用房项目上级行批复为最高4成10年，而A银行执行时为5成15年，加大了还款风险。 　　（五）抵押物风险 　　借款人无力偿还银行抵押贷款时，需要按法定程序处置抵押物。抵押物主要存在处置风险，有的抵押物存在权利瑕疵，有的抵押物变现能力差，如整层大厅式商场分割抵押的抵押物或商业氛围不浓的抵押物；开发商以返租、售后包租、返本销售的形式销售的商铺，还款来源不确定因素较多，还可能因为交易的真实性、价格虚高、开发商套现等因素，造成不良贷款，且处置难度大。 　　（六）放款审核环节 　　放款审核环节普遍存在以下问题：放款审核环节未能对资料的真实性、完整性、合规性进行审核；放款前未能对借款合同内容进行审核；放款前未能落实放款前提条件。例如专业审批人批复为“落实抵押登记、担保、保险后放款”，但放款前并未办妥抵押权属登记，使银行债权空置，影响债权追索或诉讼。 　　（七）贷后管理环节 　　贷后管理薄弱，重贷轻管思想仍然普遍存在。主要存在下列问题：1.未对不良贷款进行重点监控。2.未对开发企业资金流向进行监控。3.对合作方及项目无定期回访和检查记录。4.“逾期贷款催收通知书”未按规定及时发出，催收函回执、催收台账不规范。5.档案管理不规范。一、二级档案混装；抵押合同等重要文档未进入一级档案管理；个别重要法律文件要素不完整（例如还贷授权书中借款人签字、还款账号栏均为空白，实际为无效法律文件）；大量一级档案由一个人保管，不符合“双人管理，双人出入库”的制约机制；档案移交不及时；借阅、调出一、二级档案无