4管理模式及工作計划.docx

第章 管理方式和工作计划 作为大型豪华标杆住宅建筑，本项目有其明显的独立性与特殊性，在管理中如何针对现场的特殊性开展工作，是保利物业需要留意于关注的重点，因此，我司在考察现场并了解实际情况后，认为需要从以下几个方面入手，严格执行以下的工作方式。从管理方式入手，以人为本，落实导入3个保证体系，实施3个运作体系的管理方式。管理体系严格以ISO9001、ISO14001、OHSAS18001体系为运作导向，发挥保利特殊服务优势，加强现场的监管与实际运作。发挥公司总部技术支持的保障体系的服务优势，全力为现场进行技术性与文化性支持。加强周边项目联合的优势，实行团队战略，各项目互相参观、借鉴、学习。成立独立的项目品质管理中心，每月进行无定期巡查。并进行不记名业主抽查调研，充分发现现场问题，并记录在案，加强跟进力度，改进后再进行多次回访。坚持垂直领导、双重监管的监督体系的有效运作。划分品质与管理两条线，保证工作质量。采取公司总部直连400热线，杜绝欺上瞒下的可能性。一、管理方式保利物业的每一个管理项目都“整合”于公司严谨系统的分工体系之中，公司职能部门、专业公司与各项目管理处形成一个有机的整体；保利物业对于每一个具体管理的项目都直接有公司总部强大的整体管理力量为技术支持，使其处于公司的有力控制之中。ISO9001质量管理体系作为制度类的基础文件，其标准的先进性与行业的同一性使得保利物业管理运作模式为服务输出合格提供了根本保障。对于本项目物业的具体管理方式为：导入3个保证体系，实施3个运作体系。将充分保证贵物业使用的正常秩序和高效运作。（一）、引入ISO9OO1质量管理体系作为以ISO9OO1质量保证体系为质量管理基础的企业，在实际管理过程中将导入全面质量管理(TQM)、西格玛等先进管理模式中适用的部分，通过历年的实际运作，结合项目的需要，保利物业率先对各种先进的质量管理体系进行糅合，实现自我超越。我们将在接管之初，就导入了ISO9001质量管理体系，在日常的管理中充分运作，发挥积极、有效实施检查、监督、指导作用。为贵物业管理服务提供强有力的质量保证。（二）、引入ISO14OO1环境管理体系保利物业已全面完成将ISO14OO1标准转化为企业管理手册的工作。我们计划根据贵物业项目的实际，拟定视觉手册、环境手册，制订符合贵物业要求的环境管理方案。力求在管理应用的各级文件中充分体现对生态和环境的关注，通过管理保证生态和谐，环境保护的氛围，创造培养客户的环保意识和自律意识，从而养成爱护环境、关心生态的良好习惯，使贵物业成为“绿色学校”。（三）、引入OHSAS18001职业健康安全体系任何安全技术系统的可靠性和人的可靠性都不足以完全杜绝安全事故的发生，组织管理因素是复杂系统事故发生与否的最深层原因。因此OHSAS18000职业健康安全体系的导入，有利于我们的管理更加系统化，实行预防为主，全员、全过程、全方位的安全管理；有利于提高员工的身心健康和安全卫生技能，大幅减少成本投入和提高工作效率，增强企业凝聚力和发展动力，使整个企业保持强烈的社会关注力和责任感，优秀的环境保护业绩和保证职工安全与健康，为贵物业在社会树立良好的品质、信誉和形象。（四）、充分利用公司总部的资源和优势，对本项目给予强大的支持和服务保障。在物业管理行业迅猛发展的当代，物业管理领域在管理模式、服务理念上不断创新，在专业化管理上，更多的高端技术、科技手段不断引用，为了保证各管理项目的管理服务不断提升和创新，公司总部聚集了一批精通企业管理、熟悉行业运作、掌握现代科学技术的高端人才，通过组织形式，对每个物业管理项目给予强大的管理、技术的支持。充分保障本项目机电、电梯、保安、清洁、绿化以及客户服务等各方面的良性运作。为本项目管理提供高效、一流的服务。 支持保障体系示意图公司品质部公司保卫部公司工程部公司物业部公司财务部公司办公室 专业清洁公司机电维修中心电梯工程中心保安服务中心说 明：公司监督管理部门(物业部、财务部、办公室)对管理处的人力资源、成本核算等提供强大的管理支持；公司技术管理部门(工程部、保卫部)对管理处的机电工程和安全保卫提供强大技术支持；公司业务部门、品质管理中心对管理处的创优、体系运作提供强大的业务输出和质量保证支持。公司的电梯中心、机电工程维修中心，在电梯和机电设备、智能化设备的维修保养、故障处理上提供专业服务的保障。公司的保卫部在保安队伍的管理及车场及安全管理上提供专业指导与安全服务的保障。公司的绿化专业公司在环境管理上提供专业化优质服务的保障。（五）、坚持对管理处实施垂直领导、双重监管，确保管理处的各项服务在有效的管控之下。没有完善的监督体系，再好的制度都将流于形式，再优秀的员工都会变的不思进取，得过且过。贵物业管理处的运作，将在共管机制的原则下，实现垂直领导、双重监