《金融市場学》课程论文.docx

《金融市场学》课程论文中国与日本房地产市场对比分析学 院商学院专 业：姓 名：教 师：国际经济与贸易1班学 号：职 称：中国·珠海二○一三年六月一、日本房地产市场发展现状二次世界大战后，日本在美国的经济援助下开始了三十多年的经济发展的黄金期。经济实力的迅速增强，这期间，日本的住宅质量从战后初期低标准的简易房提高到设施齐全的较高标准住房，至1981年，全日本基本解决了供需之间的数量上以及质量上的矛盾。此后，日本在继续开发新建住宅区的同时，加快了旧区改造工作，到1990年，日本的房地产业已经历了一个极大的发展过程。地产的总价值约为20万亿美元，大约是1955年的75倍，相当于当时全球股市总市值的2倍。日本的地价极高，从价值量上来说，单东京的地价总值就相当于当时整个美国地价总值，导致当时在日本盛行一句话：我们可以把美国买下来。随着日本地产价格不断上扬，房地产市场的泡沫越吹越大。加之日本政府不明智地提高利率，最终使泡沫崩溃，国民经济开始了长达八九年的低迷和萧条。房地产的下跌几乎与股市同步。经济不景气，人们收入下降以及对未来预期的悲观，因此缺乏对住宅用地的购买意欲。同时进行的企业重组则意味着办公大楼需求的下降，房地产业开始连续8年的下跌，“日本”神话破灭，虽然之后政府立即采取了财政补贴的方式，予以支持房地产业，但效果不明显。直到2000年1日，日本房地产业才开始有了缓慢的回升。二、日本房地产泡沫成因分析随着日本经济的复苏，房地产市场的猛烈发展，在1990年，日本仅东京的地价就相当于美国全国的土地价格，国土面积相当于美国加利福尼亚州的日本，土地的总价值却几乎是美国的4倍。相对之前的十年，日本的商品房价格整整涨了2倍。这种疯狂的房地产价格严重背离了其实际价值。从20世纪90年代初期开始，日本房地产泡沫开始崩溃，泡沫经济的虚假繁荣宛如空中楼阁一般轰然倒塌，股价和房价大幅下跌，对实体经济也带来严重的影响，日本的经济进入长期的萧条期。房地产泡沫破灭后，对日本的经济、政治、社会造成了巨大破坏，日本的经济一直处在萧条期，直到现在也没有完全恢复。究其成因，大致有以下几个方面：1.日元升值为主要诱因第二次世界大战后，日本通过一系列的改革和在美国的扶持帮助下，充分利用国际机遇，使经济迅速得到恢复和发展，到20 世纪80 年代，成为仅次于美国的第二大经济强国，是世界上最大的债权国。1985 年，日本的国内生产总值与美国国内生产总值的比值达到32%，世界各国外汇储备中，日元的比重达到了8%。在这样的历史背景下， 1985 年9 月22 日，美、英、法、日、联邦德国五个国家对外汇市场管理达成了共识，签订了著名的《广场协议》，日元加速了升值的步伐。伴随着日元的升值，有钱的日本人和境外热钱纷纷进入到日本房地产业，国际上许多资金也开始流入日本并最终流入房地产市场，这些都成为日本房地产业泡沫产生的一个诱因。2.持续的低利率政策加速了泡沫的形成《广场协议》签订后，日元大幅升值，对日本国内经济产生了很大的影响，特别是对日本的出口导向型经济产生了很大影响，出口产品大幅下降。1986 年以后，日本经济增长进入缓慢通道，尽管仍然保持贸易顺差，但出口额迅速下降。为了维持日本产品在国际市场上的竞争力，日本政府开始实行并长期实行了低利率政策，连续多次下调基准利率。这种低利率货币政策，使得日本在“广场协议”签订后的短短几年时间里，货币的供应量每年大幅增加，导致日元急剧膨胀。但过多的流动性资金并没有像政府期望的那样进入到制造业和服务业，而是纷纷流入到最容易吸收资金的股市和房地产业市场，造成股市和楼市价格的迅速飙升。３.政府监管和调控行为的缺失在房地产泡沫产生和发展时期，日本政府的行为也在一定程度上助长了泡沫的发展。首先，在泡沫形成之前至泡沫形成的几十年时间里，日本政府认为不应该干预地价和房地产价格，对大量资本投入房地产市场也不加调控。其次，日本进行的金融改革加速了金融的自由化，政府对金融的宏观调控能力不断下降，致使金融市场的融资能力大大增强，各个企业通过金融市场的融资取得大量资本。这些资本又成为推动资产价格特别是地产和商品房等不动产价格上涨的巨大动力。三、我国房地产市场发展现状从国外发达国家的历史发展来看，房地产市场都曾为这些国家的经济发展做出过很大贡献，但是也有很多因为房地产而失足的例子，像上文所分析的日本房地产泡沫破灭，就直接导致了日本持续十年的经济衰退。再反观我国的房地产市场，自1978年住房制度改革以来,我国正式确定了房地产市场的全面市场化，随着二十多年来中国经济的高速发展和城市化进程的加快，房地产市场有了极大的发展，房地产市场逐步形成并成熟。1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推。1992年后，房地产业开始快速增长，但在 1993年底随着