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读懂老人再做地产 　　国内养老市场有些怪。 　　虽然养老地产层出不穷，各类机构大量涌入，但许多老年人找不到养老场所。而不少养老机构因入住的客人太少而发愁，生意清冷的养老机构甚至让投资人觉得做养老产业是一厢情愿。另一个奇怪的现象是，各类打着养老旗号开发的地产项目都不愿建真正的养老设施。 　　出现这些怪象的原因到底是什么呢？ 　　《新财经》记者今年4月对北京部分养老机构和湖南、浙江等地的养老市场进行了采访和了解。整体来看，目前国内的养老市场就是一个原本应该相互关联、事实却无法对接的市场。 　　读懂老人再做地产，才能既让养老地产实现盈利，也让老年人老有所依。 　　老年人无处养老 　　家住北京朝阳区的程奶奶今年65岁，是一名国企退休员工，由于老伴几年前去世，儿子在国外工作，女儿住在离家十多公里的北京南城，不愿居家养老的程奶奶一心想找家合适的养老机构，以安度晚年。但4年来，她一次次考察、一次次体验，但一次次失望而归。 　　究其原因，程奶奶对记者表示：“公立养老院进不去，要排很长的队。一些民间养老机构收费太高，而且服务太差，一些硬件设施非常好的养老公寓，服务又跟不上。” 　　找不到合适养老机构的老人并不只有程奶奶。据记者了解，目前市场上可供选择的养老地产产品基本分为“房企系”和“险企系”两大类型，但无论是哪一类，门槛都高得离谱。昂贵的入住门槛将许多有养老需求的老人挡在门外。 　　有媒体报道，由祈福地产开发、位于番禺祈福新?内的祈福护老公寓，是广州最早出现的养老地产之一，该公寓是以“合租”方式，一套房分成数间出租，月租金4500元？8000元。如果是两夫妻同住，可以选择月租1.3万元或1.55万元的两房。 　　在祈福护老公寓内，除了餐费和医生简单的身体检查费用，其他护理费用均要自理。有人进行了计算，两房的月租已可以在祈福小区内供一套别墅。由于消费较高，很少有内地老人入住，里面住的老年人大多来自我国香港地区或其他国家。 　　前不久，“天价售卖20年使用权”的养老地产颐福居也备受关注。据此前媒体报道，一间20多平方米的单间，需要花费28万？45万元才能购买一个VIP床位的20年使用权，每个月还要另外缴纳数千元的服务和管理费用。 　　程奶奶的儿子建议她不要找一些“房企系”养老机构，认为“保险系”养老地产的情况会好一些。但事实是，险企养老产业的模式主要是客户购买指定产品以获得入住资格。有业内人士表示，从泰康人寿个险渠道购买保险产品入住泰康养老社区的资金门槛甚至从200万元被提高到了300万元。或者年缴保费30万元，分10年期缴费；或者一次性缴费300万元。 　　值得注意的是，即使交了数百万元的“入场费”，物业管理费、保洁服务费、基础文化娱乐活动费、标准设施设备使用费、限定额度内的能源费用等还需再缴纳。 　　除了费用高以外，一些养老院的服务跟不上，也令许多老年人望而却步。家住长沙的张奶奶今年70岁，住当地一家养老院已经两年，她花8万元买断了她现在居住的套间，每月再交500元服务费。但她最近想换地方，或者搬回家和儿子住，原因是对养老院的服务不满意，“设施差，饭不好吃，护理人员的服务也不周到，让老人感觉不到温暖”。 　　另外，老年人找不到养老院与目前国内养老机构太少有关。据有关数据显示，截止到2011年年底，全国各类养老机构的养老床位315万张，床位数占老人总数比例仅为1.77%。据北京市民政局的数据，截至2011年年底，养老机构总数为401家，其中公办215家，民办186家，每百名老人拥有的床位数为2.9张。 　　“十二五”时期，随着第一个老年人口增长高峰的到来，我国人口老龄化进程将进一步加快。养老机构虽然近年来一直在兴建中，但是远远不能满足现状。 　　养老公寓生意清淡 　　不可思议的是，在老年人难找到合适养老场所的同时，一些民办养老机构却因入住的客人太少而发愁。 　　江明远是浙江无锡一家养老院老板，此前从事过房地产开发，两年前投较多资金建起了一个养老公寓，依山傍水，加上江浙一带常年湿润的气候，使得这里的环境很好。但经营两年来，入住的老人并不多，只有一半入住率。 　　江明远对记者表示：“现在经营成本在上升，水费、电费和菜价都在涨，护工人员的工资也在上涨，这样的入住率看不到盈利的希望。” 　　北京也是类似情况。 　　有媒体做过调查统计，目前具有北京市户籍的60周岁以上老年人约251万人，约占户籍人口总量的20%。按照国际水平，在机构集中养老的老年人比例一般应为4%，因此本市需要有10万张养老床位才能满足需求。但是，目前北京市的养老床位不足9万张，床位缺口明显。 　　但与床位缺口不相称的是，北京却存在4万张左右的空置养老床位，民办养老机构表现得尤为突出。 　　位于北京市东四环的嘉德老年公寓是一家民办