浅析房地产企业如何搞好税收筹划.docVIP

浅析房地产企业如何搞好税收筹划 　　摘要：随着我国经济市场化程度的提高及房地产行业日益成熟，整个房地产行业的竞争目前非常激烈。提高企业竞争力，增加整体效益，是每个企业追求的目标，而税收在企业的各项活动中扮演着十分重要的角色，因此加强企业内部税务管理，实施税务管理战略是增强企业竞争能力的有效途径之一。本文从企业全局的角度出发，立足于企业战略，依托税收的基本原理，运用战略管理的基本理念以及风险控制的基础方法，对房地产开发企业土地增值税、房产税、营业税、所得税进行研究。 　　关键词：房地产企业；税务筹划；税收筹划实例 　　中图分类号：F810.42 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）05-0-01 　　房地产企业税务管理是指房地产企业在遵守国家税法的前提下，充分利用税收法规所提供的包括减免税在内的一切优惠政策，进行纳税申报、控制税务风险、进行纳税筹划、降低税收成本的税务管理活动，它是房地产企业经营管理活动的重要组成部分。 　　一、房地产企业筹资中的税收筹划 　　（一）债务资本与权益资本的选择，换言之，就是确定合理的资本结构。所谓资本结构是指企业筹资的负债资本和权益资本的比例关系。按照我国税法的规定，负债筹资支付的利息可以计入财务费用，作为税前的扣除项目，具有抵税作用。而权益筹资时，支付的股息不能作为费用的开支，只能在企业税后利润中分配。一般而言，如果企业息税前的投资收益率高于负债成本率，负债比重的增加可提高权益资本的收益水平。确定合理的资本结构尤为重要，绝非负债比例越高税收收益越高。 　　（二）利用租赁进行筹资。租赁可以分为经营性租赁和融资性租赁两种。两者在房地产企业中的应用相当广泛。对承租人来说，经营性租赁可以避免为一次性购置机器设备而负担大量资金支出，避免因长期拥有设备而承担负担和风险，而且在经营活动中以支付租金的方式冲减企业的利润，减少税基，从而减少应纳税额。融资性租赁不同于经营性租赁的一点是，虽然租金支出不像经营性支出那样可以扣除，但是租赁费可以通过计提折旧的方法分期在税前扣除，即使租赁费是举债的，其利息同样可以在税前列支，这样既能筹集长期资金又能非常有效的降低企业税收负担。 　　二、房地产企业会计核算中的税收筹划 　　（一）固定资产折旧方法的选择。固定资产折旧方法主要有直线法和加速折旧法。固定资产的折旧额是产品成本的组成部分，而折旧额的大小与企业采取的折旧方法有着密切关系。采取不同的折旧方法，虽然应计提的折旧总额是相等的，但各期计提的折旧费用却相差很大，从而影响各期的利润及应纳的所得税。因此，对折旧方法的选择已成为企业实现税收筹划行为的主要手段之一。在利用固定资产折旧方法的选择进行税收筹划时，应考虑所得税税率的变化影响、通货膨胀因素的影响、货币时间价值因素的影响等。 　　（二）费用分摊方法的选择。企业通常有许多费用开支项目，对发生的费用应及时核销入账。如已发生的坏账、呆账应及时列入费用，存货的盘亏及毁损应及时查明原因，属于正常损耗部分及时列入费用。对于能够合理预计发生额的费用、损失，应采用预提方法计入费用，适当缩短以后年度需分摊列支的费用、损失的摊销期。对于限额列支的费用，如工资性支出、业务招待费、广告费、业务宣传费、销售佣金、公益性捐赠支出及固定资产改良与修理等，应准确掌握其允许列支的范围和限额，企业必须在税法规定的范围内，使其发生的费用能得到税前扣除，充分发挥其抵税作用。 　　（三）营业费用筹划。依税法规定，房地产企业每一纳税年度的广告费支出应在不超过销售收入的2%内据实扣除。有些企业集团广告由总公司统一策划、费用由总公司统一列支，很可能出现总公司因广告费支出超出2%扣除比例不得税前扣除，而子公司不足2%的情况，针对这一情况，可以让与子公司业务相关的总公司广告费，由不足2%的子公司承担。 　　（四）管理费用筹划。企业按规定缴纳的养老保险、补充养老保险、工伤保险、医疗保险和公积金可以税前扣除，企业应依法足额缴纳。这样，企业既履行了法定的社会保障义务，稳定了职工队伍，又可以减轻企业因纯粹支付工资而产生的个人及企业所得税负担。还有，转嫁给职工的不合理负担如因公外出的交通费、公务通信费以允许职工报销等方式，把暗含在工资中的费用转化为管理费用，降低企业的工资水平，也能够减轻企业的所得税负担。 　　（五）财务费用筹划。如果一家房地产开发公司同时开发几个房地产项目，而其中一个项目准备转让，企业所需部分资金以该项目向银行贷款，在计算土地增值税时该利息就可以按不超过商业银行同类同期贷款利率据实扣除。如果转让该项目缴纳土地增值税税负过高，企业也可考虑以合作建房方式享受暂免征收土地增值税的优惠政策。 　　三、税收筹划实例 　　（一）营业税筹划思路。根据营业税计算公式：应纳营业税税额