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浅谈我国房地产价格的形成机制 　　摘要：我国房地产价格居高不下已经成为常态，且有逐年上涨的态势。本文在供求视角下对房地产价格形成机制进行分析，结合我国国情，提出相应的完善对策。 　　关键词：房地产价格；供求；机制 　　中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）05-0-01 　　过高的房地产价格影响居民的正常房产需求，不利于我国的民生建设。对房价进行调控成为当下政府的关键任务，分析房地产价格的形成机制，有利于在制定调控政策时有理可依，实现政策的高效性。 　　一、我国房地产价格趋势分析 　　从房价收入来看，我国的房价与收入的比值一直处于较高的水平，甚至从2005年以来，房价收入比重逐年上升，说明房价的上涨的速度已经远远超过了收入增长速度，居民的收入水平难以满足对房地产的需求，房价开始超出居民购买能力，房地产市场呈现出巨大的投机性。其次，从租金价格与房价的比重来看，租价比越高表示楼市泡沫越严重，经数据调查显示，近五年来我国房地产市场由于出现供需失衡，导致租价严重低于房价的上涨速度，住宅和商业物业的租价比重总体上呈现出下降态势。最后，从房价与通货膨胀率CPI的对比来看，房地产价格的增长速度在近几年远远高于CPI的增长幅度，尤其在2009年当CPI处于负增长的情况下，房地产价格却保持了约25%的增长速度，说明房价的上涨已经远远超过了通货膨胀水平的增长，对住宅的需求结构中投机因素较大。 　　二、供求视角下的房地产价格形成机制 　　房地产价格机制是对房地产价格的形成起到决定性作用的市场定价体制，房地产价格的形成是存量市场的供求双方互动的结果。 　　（一）房地产供给影响因素。房地产供给指的是房地产开发商或所有者根据市场价格提高商品的数量，包括增量商品和存量商量。房地产供给主要受到市场价格的影响，遵从供给法则，同时也受到其他因素的影响，包括土地的位置、经济发展、技术水平、制度和政策因素等。其中土地的位置在对房地产价格影响中起到关键作用，土地位置包括自然位置、经济区位和交通位置，一般临近港湾、经济发达地区和交通便利的位置，房价水平往往较高。在经济发展较完善的地区，房地产供给的竞争也较为激烈，技术水平的高低、政府的金融政策也成为房地产开发商供给产品决策的主要影响因素。 　　（二）房地产需求影响因素。房地产需求指的是消费者或者投资者在一定的房地产价格下愿意并且有能力购买房地产商品的程度，这也进一步被称为有效需求。市场之外的影响因素发生变化，导致住房需求发生变化，从而在商品住房需求的冲击下导致高房价拉动低房价反过来进一步推高房价，使房价大涨。综合来看，影响房地产商品需求的因素主要包括：人口数量和人口增长，经济发展水平，收入水平，产业结构等。经济政策因素也在很大程度上影响居民对房地产的需求，包括土地产权政策、税收政策等住房市场改革对市场需求产生深刻影响。 　　（三）供求均衡下的房地产价格形成机制。所谓的供求均衡指的是在房地产市场的供给和需求数量相等时的状态即为供求均衡，在均衡状态下的均衡价格是市场的最有效配置结果，否则供不应求和供大于求均可能导致房地产价格上涨或下降，导致价格失衡。市场之外的影响因素发生变化，导致住房需求发生变化，从而在商品住房需求的冲击下导致房价拉动低价反过来进一步推高房价，从而使房价大涨。同样，政府政策和开发商投资规模等因素导致市场供给发生变化，从而在商品住房供给的冲击下，地价带动房地产价格发生波动。在我国，土地供给的有限性和对房地产需求的不断增加促使了房地产价格的不断上涨。 　　基于市场供求理论分析我国房地产价格居高不下的主要原因，一方面是市场中存在大量投机者，导致对房地产的需求畸形增长，且属于投资性需求，形成全民投资房地产的热潮。另一方面，目前我国的房地产市场存在“刚性需求”缺口，目前城镇人口年均增长为1500万人，而只有500万套住房满足这些需求，这就导致市场存在大量潜在消费者，商品市场尚未饱和，这就使开发商加大房产开发力度，也助长了投机者投资房产加大市场供给。最后当前的房地产市场处于“买涨不买跌”的局面，这主要源自于开发商、消费者、投机者的适应性预期，这种行为决策进一步促使房地产价格不断攀升。 　　三、完善房地产价格形成机制的政策建议 　　结合我国的具体情况，从房地产供给与需求两个方面提出政策建议以完善房地产价格形成机制，使市场能。 　　在调节房地产供给方面的政策应主要集中在土地政策和住房保障制度方面。首先，在土地政策方面，政府应逐渐健全和完善土地交易市场的招拍挂制度，完善土地储备制度，为避免房产价格的剧烈波动，适当影响和调整土地的供给水平，使房地产市场更加健康可持续发展。在住房保障制度的完善方面，应将注意力集中在廉租房、保障房等中低价位的商品房供