战略管理诊断分析报告..doc

文一企业战略管理诊断分析及方案 建议报告 一、企业发展概况 2004年4月安徽瑞泰转业有限公司正式成立，并开始运作“瑞泰·城市花园”项目，开始涉足房地产，立根于合肥市与肥东县之间地域的房地产开发，经过两年的发展和积累，公司顺应环境变化，涉足多个产业，于2007年5月1日，安徽文一投资集团正式成立，累计注册资本1.2亿元，树立了文一企业新的里程碑。公司转型为房地产开发为龙头的多元化经营的集团公司，经营范围涉及房地产开发、物业管理、建筑安装、建材生产、餐饮、咖啡会所、快捷酒店、广告策划、仓储物流、生态农庄和休闲度假等多个产业模块。2010年，企业的产值突破12.6亿元。 二、企业战略分析 （一）文一企业宏观环境分析（PEST分析） 由于房地产业是我国国民经济的主导产业之一，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位，因而房地产行业的发展与整体国民经济的发展息息相关，国家宏观环境的改变极大的影响着房地产行业的发展。就文一企业而言，公司面临的主要宏观环境因素有： 1、政治因素（Politics） 影响房地产行业发展的政治因素包括宏观经济政策、土地政策、房地产行业政策等。国家通过一系列政策举措在诸如土地、住房制度、城市发展战略、房地产价格政策、税收政策等方面进行调控，为房地产市场健康有序的发展提供了保证。2010年以来，出台了一系列房地产调控措施，将政策由此前的支持转向抑制投机，遏制房价过快上涨，其中包括土地、金融、税收等多种调控手段措施总体上越来越有力，针对性越来越强要把房价过快上涨的势头控制住，使房价能够保持在一个合理的水平。《房地产经纪管理办法》国务院总理温家宝5日向十一届全国人大四次会议作政府工作报告时指出，2011年，要坚定不移地搞好房地产调控，建立健全考核问责机制。加快健全房地产市场调控的长效机制，重点解决城镇中低收入家庭住房困难，切实稳定房地产市场价格，满足居民合理住房需求。在房地产行业中，构成经济环境的关键因素包括GDP的变化发展趋势、利率水平、居民可支配收入水平、汇率水平以及影响经济增长的事件。居民可支配收入水上调存款类金融机构人民币存款准备金率《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的有关问题的通知》《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》《关于调整住房公积金存款利率的通知》温家宝，要进一步落实和完善房地产市场调控政策，坚决遏制部分城市房价过快上涨势头。严格落实差别化住房信贷、税收政策，调整完善房地产相关税收政策，加强税收征管，有效遏制投机投资性购房。在房地产行业中，社会因素包括人口规模、年龄结构、消费心态和需求、收入分布、人口流动性、价值观念等。例如，人口密度高的地方对住房需求多，价格也就较高；家庭结构趋于小型化增加了家庭单位数量，从而引起住房需求的增加，也会抬高住房的价格。当消费心理倾向于经济实用型时，房地产开发会以降低成本和售价为目标当消费心理趋于舒适方便时，房地产开发则注重功能的完善和居住环境的美化。 产品销售创新：缩短供应链，建立住宅网上信息交易平台，实现网络化经营，从而提高了企业的竞争力和品牌。 物业服务创新：建立信息化、智能化楼宇，实现物业管理网络化、封闭化，从而提高了企业的竞争力和品牌。 综合以上因素分析： 从近期来看，随着一系列房地产宏观调控政策的出台和实施，给文一集团在房地产销售方面也带来了一定程度的影响，销售额有所下滑。在“两会”过后，文一企业应密切关注国家下一步的政策走向，及时调整营销策略，并拓宽融资渠道，以应对下一轮的房地产宏观调控。 从远期来看，由于房地产行业属于国民经济的支柱性产业，在可预见的未来几年内，合肥的房地产行业整体上还将会保持上升的势头，房地产业务也仍然是文一企业的最主要产业。考虑到每个行业均有自身内在的生命周期的特点，文一企业必须提前做好优化投资结构，降低地产业务比重，保证企业健康协调发展。 （二）文一企业发展的行业环境因素分析（五力分析） 波特的五力模型理论包括新进入者的威胁、供应商讨价还价的能力、买方讨价还价的能力、替代品的威胁（几乎不存在这种威胁）当前竞争对手竞争。，要求企业足够的资源投入。要进入房地产业也是困难的。它可以同时从供、需二端来调节市场，经济增长乏力、市场低迷时，采用降低开发商自有资金比例鼓励投资、放开二套房贷等措施达到拉动经济的目的，投资过热时，采用降低土地供应，提高房贷利率等措施抑制房地产投资。房地产属于资金密集型行业，开发贷款和消费贷款在银行贷款业务中占据着大的比重房地产行业波动也会直接影响机构的盈利和资金安全。作为供给方，总是想方设法提高价格，而会尽量压低价格。收入分配的特点上，财富分配贫富悬殊，并且财富集中在少数人手里，开发商需求。买方的讨价还价能力相对于开发商来说是较弱的。避开一线城市的激烈竞争，提前在二三线城市加大土地储备，实行快速滚