房地产业对相关产业的影响分析..docx

房地产业对相关产业的影响房地产作为我国的基础产业、支柱产业、先导产业，在国民经济中具有举足轻重的地位，对GDP贡献显著。2003-2009年投资对GDP增长贡献率平均为46.98%，房地产投资额占固定资产投资额的比例平均为24.10%，即房地产投资对GDP增长的直接贡献率为11.32%。而2011年，投资对GDP增长的贡献率高达到54.2%，房地产业投资占全部投资的比重达25.1%，由此可推算，虽然经过近3年的严厉调控，2011年房地产业对GDP增长的直接贡献率仍有约13.6%，可见，房地产业依然是我国经济增长的重要推动力。另一方面，房地产业资金占用量大，产业链长，涉及众多相关产业，从开发投资到建成销售，每一个过程都离不开其他行业的大力支撑，而同时，房地产对相关行业的拉动作用也十分显著。据统计，在我国每增加 1 亿元的住宅投资，其他 23 个相关产业就相应增加投入 1.48 亿元，被带动的直接相关和间接相关的产业达 60 多个。因此，分析房地产业对相对产业的影响，将有助于判断相关产业未来的走势兴衰。从关联度上看，房地产业与其他产业之间存在三种形式的关联：一是回顾（后向）关联，即房地产业与向其提供投入要素的产业之间的联系，回顾关联产业包括钢材、水泥、玻璃、建材、建筑机械，等等；二是旁侧（侧向）关联，即与房地产业不存在前向、后向联系，但其发展与房地产业有着间接紧密联系的产业，如家具、家电、银行等；三是前瞻（前向）关联，即房地产业与那些直接以房地产产品为经济活动前提的产业之间的联系，主要有物业管理等。后向关联产业需要指出的是，房地产与基建通常具有相同的后向关联产业，且两者又都是相关产业的消费大户，因此房地产消耗占比与当年基建规划密切相关。在判断相关产业未来走势时，应同时考虑房地产和基建对销量的贡献。钢铁产业钢铁行业下游分布广泛，几乎涉及所有行业，而房地产一直是钢铁业下游最大的消费行业。据统计，我国建筑用钢占整个钢材消费量的50%左右，而其中房地产建设用钢又占整个建筑用钢的50%以上。依据历史数据，房地产钢材用量与钢材销量占比在23%-27%之间，且这一比例较为稳定。如果考虑到机械、轻工、家电以及汽车行业与房地产业的相关性，则钢铁行业产量的40-50%用于房地产。房地产业对钢材价格、毛利率和库存有直接影响，且通常影响存在3-6个月的滞后。各行业用钢占比会随着时间变化：国务院发展研究中心产业部副部长杨建龙2011年3月表示“目前消费钢铁数量最大的三大行业分别是房地产、装备制造业和汽车业，其中房地产业消耗了六成以上的钢铁”；中国冶金规划院在一份报告中预测，2012年我国钢材消费量将达到6.46亿吨。其中，建筑行业用钢达到3.5亿吨，占总量的54.2%。房地产钢材用量通常是通过房地产施工面积与单位面积钢材用量的乘积来测算的。房地产单位面积钢材用量是一个经验数据，北京银联信信息咨询中心，按新规范对共计60多栋各类工程用钢量的统计如下：1．对8度，三类场地：框架一般每平米65-70公斤；框剪一般每平米70-75公斤；剪力墙一般每平米75-80公斤。2．对8度，二类场地：框架一般每平米55-60公斤；框剪一般每平米60-65公斤；剪力墙一般每平米65-70公斤。3．对7度，三类场地：框架一般每平米55-60公斤；框剪一般每平米60-65公斤；剪力墙一般每平米65-70公斤。4．对7度，二类场地：框架一般每平米45-50公斤；框剪一般每平米50-55公斤；剪力墙一般每平米55-60公斤。5．对6度，二类场地：框架一般每平米35-40公斤；框剪一般每平米40-45公斤；剪力墙一般每平米45-55公斤。6．对6度，三类场地：框架一般每平米40-45公斤；框剪一般每平米45-55公斤；剪力墙一般每平米50-60公斤。他们取55公斤/平方米为单位面积钢材用量系数（测算结果与经验数据房地产钢材用量占钢材销量的25%基本一致）。通过该系数，就可以计算出历年房地产钢材用量。表：1999年－2011年房地产钢材用量测算时间商品房施工面积(亿平方米)房地产钢材用量（万吨）钢材销量（万吨）房地产用量占比（%）1999年5.513030.511724.125.852000年6.353492.513020.426.822001年7.72424615537.527.332002年9.2851041915226.652003年11.696429.523472.927.392004年14.057727.529491.326.202005年16.44904236632.924.682006年19.4110675.546208.423.102007年23.5912974.555679.723.302008年27.4115075.557260.826.332009年31.961757