房地产企业的宏观分析..docx

房地产行业宏观环境分析利用PESTELR分析模型对碧桂园控股集团所处的宏观经济环境进行分析：（一）、Political——政治因素1、国际政治环境因素 international polity从政治因素来分析，目前及未来若干年内，世界的政治形势基本趋于稳定的政治局面“和平与发展”是当代世界的两大主题，是世界各国人民的共同愿望，中国围绕着这一时代主题，大力发展我国经济。加强我国的综合经济实力和在世界性事物上的话语权。在当前，国际战略形势在大变革、大调整中继续发生深刻复杂的变化：全球新兴力量加速发展，国际战略格局和国际体系处于深刻调整之中；传统安全威胁严重存在，全球地缘战略竞争呈现新的态势；主要国家积极调整安全和军事战略，新一轮全球强军浪潮方兴未艾；经济全球化对国际政治和安全领域产生的影响日益深刻，非传统安全问题更显突出。而这一切都会对我国经济产生深刻的影响。虽然受金融危机影响，欧美各国的房地产行业陷入低潮，但这并不影响我国国内市场对住房的刚性需求，房地产市场的发展依然比较稳健。2、国内政治环境 domestic polity在2008年，我国成功举办了北京奥运会，北京以及全国的主要酒店和地产因此大幅升值，是去年以及前年北京地产商市场迅速发展的主要原因。虽然在2008年国内西部地区发生了一些骚乱，但是我国的政治形势在党的领导下依旧是相当的稳定。这就为我国的房地产市场的发展提供了一个稳定的经营发展环境。但是在全球性经济危机促使下，中国经济形势可能会继续恶化，失业率也必然会持续走高。由经济衰退而引发的各种社会问题将更加严峻。我国人口众多，每年新增劳动力在2000万人以上，劳动力市场得供给依然很充分，这就为我国房地产市场提供了大量的劳动者人口以及收入的增加，必然也会扩大了市场上对住宅的刚性需求。在2009年举行的两会期间，温总理在政府工作报告中对2009年房地产的发展方向已经明确，即“促进房地产市场稳定健康发展”，“稳定”成为房地产市场的第一要义。“稳定市场信心和预期，稳定房地产投资”。而这都有利于在现阶段促使房地产市场的理性回归，和房地产市场的持续发展。同时也表明了房地产行业是国民经济发展的重要产业之一。（二）、Economic——经济因素1、全球经济形势受此次金融危机影响， 2008年全球经济增速明显放缓。国际上普遍预测，2009年美国经济将是零增长，甚至是负增长。新兴国家明年预计经济增速将下滑到6.0%左右。在发达国家零增长或者负增长的预判下，全球经济只能勉强维持约3%左右的增长水平。 经济发展的不确定性、不稳定性因素仍然在增加。美国金融风暴不仅波及全球金融行业，对实体经济的影响也日渐显现。短时间内，多家大型企业陷入困境，全球还有多少“定时炸弹”没有引爆，目前很难做出相对明确的估计。虽然世界各国都提出了振兴和拯救市场计划。尽管如此，但是现在欧美经济衰退、全球需求萎缩、能源及初级产品价格在低位徘徊，世界整体经济滑落。2、国内经济形势（1）、GDP增长速度放缓经济周期是一个反应经济由繁荣-缓慢（衰落）-低潮-恢复（高涨）的往复变化的过程。 据相关统计资料显示，我国目前正处于第三个经济周期的上升阶段，从国务院发展研究中心对于中国2001～2020年的经济增长率进行预测的结果表明， 2001～2010年，中国的GDP平均增长率达到7．9％，因此，可以预测中国在未来若干年内继续有稳定的、可持续的经济发展,中国经济大环境的良好发展态势。而房地产市场必将因此受益，房地产市场前景较为光明。但是由于受到金融危机以及我国产业结构变革的影响，在2008年以及2009年初，我国GDP增长速度开始持续下滑。2009年第一季度GDP增长速度只有6.1%，比上年同期回落4.5个百分点（注：该数据创下1992年有季度统计数据以来最低）。低于去年四季度6.8%增速，从同比增速来看，是1992年公布GDP季度数据以来的最低水平。同时在此次金融危机中，我国房地产市场也深受其害，房地产行业库存增加，流动资金减少。在去年的一段时间内，地产价格有所下降，但这主要集中在商业住宅项目方面。整个房地产市场疲软，人们对其信心大失，投资者的信心也在降低。依据最新国家统计数据表明，在2009年4月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为94.76，比3月份提高0.02点，比去年同期回落9.31点。这是该指数连续12个月下降，说明房地产开发已经进入历史低潮期，企业投资信心和动力严重不足。2009年一季度季度我国居民消费价格(CPI)同比下降0.6%，其中3月份下降1.2%；一季度工业品出厂价格(PPI)同比下降4.6%，其中3月份环比下降0.3%。图表 1（2）、货币财政政策在国际金融危机的特殊环境下，我国现阶段执行的是适度宽松的货币政策，采取灵活、有力的措施加大金融支持经济