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物业管理企业内部控制探究 　　摘要：物业管理企业是随着我国房地产蓬勃发展起来的第三产业之一。由于我国物管企业发展的历史较短，加之我国物业管理相关法规与实践还很不成熟，企业管理水平也不高，其典型表现就是企业内部控制不健全。因此，通过分析我国目前物业管理企业内部控制存在的问题，找出改善内部控制的途径，是大多数物管企业面临的重要问题。 　　关键词：物业管理 企业 内部控制 　　▲▲一、引言 　　改革开放以来，我国房地产得到了长足的发展，各种类型的房地产项目，如商业、住宅、物流园区等层出不穷。我国物业管理行业经过十几年的发展，虽然取得了一定的效果，但是由于行业分散以及日益激烈的市场竞争压力等因素，导致我国大多数物业管理企业发展失衡。我国物业管理企业的兴起是伴随着房地产市场的发展而发展的。随着住房商品化、城乡居民住房改革的进程，房地产与物业管理均为新生事物。为了配合房地产开发，最早的房地产开发商只能自行建立物业管理企业来服务于自身开发的房产。至今日，绝大部分房地产商开发楼盘后的首期开发商仍然是自己的关联企业或是长期合作企业。企业的低管理水平、传统的经营思维使得物业管理企业的发展受到了限制，企业竞争缺乏竞争意识。究其原因，主要是由于物业管理企业内部控制比较薄弱，各项制度都不够完善，从而造成了物业管理企业人员职责不明确、管理服务不到位、资产管理不严谨、会计信息不可靠等现象，造成了“住户不满、企业亏损”的双输局面。因此，对物业管理企业来说，加强内部控制，提高企业的竞争能力已经迫在眉睫。 　　▲▲二、我国物业管理企业内部控制的现状分析 　　（一）物管企业内部控制意识较差，内部控制环境不理想 　　一方面，物业管理企业本身的地位相对而言有点儿尴尬，物业企业相关人员在定位上没有正确认识，总觉得自己是“配套”、“辅助”、“从属”的，对于企业管理、业务开展积极性不大，客观上导致了企业内部控制环境的建设缺乏动力。另一方面，较多的物管企业人员来自于房地产开发商，导致缺乏相应的财务管理知识及经验，使得企业内部缺乏财务控制意识。目前物业管理行业有关财务管理的制度仍不健全，管理者由于缺乏财务控制意识，其所获得的财务信息并不能有效地反应企业的经营状况。另一方面，企业职工是企业运营的基础，但是由于企业员工的跨行业问题以及内部缺少对员工的业务培训等，导致从事财务工作的人员素质普遍较低，无法胜任企业财务内部控制的工作。 　　（二）当前物管企业内部控制在风险判断方面存在缺陷 　　企业总是在市场环境中进行运转的，自身也受到若干因素影响。这些因素中对于企业造成的不确定性，构成了企业的风险。良好的内部控制可以使企业对于风险有着预警与判断，而当前物管企业的内部控制不完善，在风险判断方面也不能发挥应有的作用。譬如，就房地产开发的交房入伙而言，就需要物管企业建立与开发商相互配合的交房流程，使业主从入住起就建立良好的感受。物管企业的服务对象即业主是其收入的主要来源，如果房屋或基础设施出现问题，会导致业务拒绝履行缴纳管理费业务等一系列的问题，企业无法回收资金，遭遇流动性风险。企业由于自身控制的不足，缺乏有效的风险应对措施，导致企业经营的混乱，不利于企业的长期、健康发展。 　　（三）物业管理企业内部控制设计与执行本身不完善 　　内部控制的根本出发点是“内部牵制”，即通过完善的流程控制、授权审批、人员分工、岗位不相容相分离，使企业的关键业务、重要资产的管理在可控的范围内进行，所有的业务，在内部控制的框架内运转，确保企业的利益不受损失。而当前物业管理企业由于摊子铺得太大，服务性行业人员较多而相对素质不高等原因，导致在制度上不完善，流程上不严谨，资产管理方面的不相容制度设计与实施都很差，导致企业在内部控制方面存在着缺陷，整体上拉低了企业的管理水平，不利于企业长期的稳健发展。 　　（四）物业管理企业内部控制缺乏战略导向 　　由于外部环境的剧烈变化，使得行业竞争加剧，我国物业管理企业的发展面临严重的挑战。发展战略对企业来说有重要的意义，能够为企业明确未来的发展方向以及主要目标。但我国物业管理企业在进行内部控制时，却忽视了企业的长期利益，转而将内部控制的成果与短期利益挂钩。由于物业管理服务观念固化、管理模式陈旧，大多数企业市场化程度很低。建管不分的体制影响了物业管理行业的专业化、市场化、公众化。企业进行内部控制的目标是合理配置资源，但究其根本还是保证企业战略的实现。企业的内部控制被局限在企业分散的职能部门、流程以及工作范围内，无法将整个企业作为运营主体加以控制。企业的内控体系缺乏战略的指导及支持，无法形成一个完善的、包容式的内控体系，这些都限制了物业管理企业内控的有效性。 　　▲▲三、加强物业管理企业内部控制的措施 　　（一）提升物业管理人员意识，完善控制环境