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房地产评估实施方案 一、评评估方法 本次评估主要要采用成本法、市场法进进行评估。并对两种方法法的估价结果综合分析，，得出最终估价结果。 （一）成本法 1、成本本法概念 (构)筑物使用功能能一样的建筑所投入的各各项费用之和，运用典型型工程重置核算法确定重重置价值。 2、成本法法操作步骤 1）搜集集有关房地产开发的成本本、税费、利润等资料；； 2）估算重新购建建价格 3）估算折旧旧 4）求取评估价格格 3、成本法适用对象象 1）新近开发建造造、计划开发建造或者可可以假设重新开发建造的的房地产； 2）有独独特设计或只针对个别用用户的特殊需要而开发建建造的房地产； 3））单纯建筑物的估价； 4）市场不完善或狭狭小的房地产； 5））在房地产保险及其他损损害赔偿中。 4、房地地产价格构成 (1))取得土地使用权的费用用 (2)勘察设计及及前期工程费 (3))建筑安装工程费 ((4)建设单位管理费 (5)资金成本 4、、计算公式 房屋建（构构）筑物重置价格由上述述（一）、4中（2）至至（5）项构成。 综合成新率=打分分法成新率×权重+使用用年限法成新率×权重 使用年限法成新新率=（建筑物耐用年限限—已使用年限）÷建筑筑物耐用年限×100%%。 打分成新率=结结构得分×G+装修部分分得分×S+设备部分得得分×B G—结构评分分修正系数； S—装修修评分修正系数； B——设备评分修正系数； 1、市市场法概念 2、市场法操作步骤 1）搜集交易案例； 2）选取可比实例； 3）建立价格可比基础础； 4）进行交易情情况修正； 5）进行行交易日期修正； 66）进行房地产状况修正正； 7）求取评估价价格 3、市场法适用的的对象 4、市场法计算算公式 =比较案例价格×交易易情况修正系数×交易期期日修正系数×区域因素素修正系数×个别因素修修正系数 二、、主要评估步骤 （一））受理估价委托及明确估估价基本事项 明确估价价基本事项包括明确估价价目的、估价对象、估价价时点。 （二）拟定估估价作业方案 1、拟采采用的估价技术路线和估估价方法； 2、拟调查查搜集的资料及其来源源源渠道； 3、预计所需需的时间、人力、经费；； 4、估价作业步骤和和时间进度安排。 1、对房地产价格有普普遍影响的资料； 2、、对估价对象所在地区的的房地产价格有影响的资资料； 3、类似房地产产的交易、成本、收益实实例资料； 4、反映估估价对象状况的资料。 就委托人介绍提供供的估价对象的有关情况况，对事先收集的有关估估价对象的坐落、四至、、面积、用途、产权等资资料，到实地进行核实，，同时亲临现场感受估价价对象的位置、周围环境境、景观的优劣，查勘估估价对象的外观、建筑结结构、装修设备等状况，，并搜集补充估价所需的的其他资料，了解当地房房地产市场行情和市场特特性，以及对估价对象及及其周围环境、景观、临临路状况进行拍照等。 （五）选定估价方法 估价方法的采用，取决决于估价对象的房地产类类型、估价方法的适用条条件及所搜集资料的数量量和质量。 （六）确定定估价结果 根据具体情情况选用简单算术平均数数、加权算术平均数、中中位数、众数等数学方法法之一，求取一个综合结结果。 （七）撰写估价价报告 1、与委托方等等有关方面交换意见； 2、调整、完善评估结结果 3、出具正式房地地产评估报告书 三、项项目人员安排 为顺利地地完成本项目的房地产评评估工作，我们公司成立立专项房地产评估小组，，由徐琰任评估组组长（（具有：注册会计师、注注册房地产评估师、注册册房地产估价师、注册土土地估价师等资格），总总体负责协调各方面的关关系，安排配备各项目组组的人员，对项目的工作作进行监督管理，协调各各项目组的人员调配和工工作进度等。 四、时间间安排 我们将按照中国国银行股份有限公司吉林林省分行的要求，来安排排合理的工作时间。 and style rectification activities revealing implementation plan stage also ask questions does not exist a lot of problems, such as the ideological and political quality, theoretical level, work stress and other aspects still can not fully meet the new situation and new tasks, mainly has the following several aspects:One is the theory of learning initiative