简论如何优化城市寻找土地管理的新途径.docVIP

简论如何优化城市寻找土地管理的新途径 　　【摘要】本文从土地发展权为主的产权视角，分析了我国城市土地管理现状，剖析了城市土地管理缺位的产权制度原因，提出了优化我国城乡土地管理的一条重要途径，构建土地发展权。构建和完善土地发展权，应从规范政府和土地开发商的行为、保护失地农民和城市居民的合法权益、优化土地开发管理流程和方式、增强市场调节作用等方面优化城市土地管理。 　　【关键词】土地发展权；城市土地管理；新途径 　　土地是人类赖以生存的最重要的资源，“是一切生产和一切存在的源泉”。但随着经济社会的飞速发展，城市化进程的加快，人们对土地需求的日益高涨与土地资源的稀缺性之间的矛盾日益凸现。[1]我国的土地保护以义务为本位，忽视了产权对于土地利用和保护的重要作用。对此我们应充分认识土地资源的特殊性，立足于土地的充分和有效利用来构建土地发展权，结合我国国情对我国城市土地管理的途径进行优化，实现土地利用与经济发展的和谐。 　　一、土地发展权概述 　　1.土地发展权的内涵 　　所谓土地发展权，是对土地在利用上进行再发展的权利，即土地所有权人或土地使用权人改变土地现有用途或者提高土地利用程度的权利。我国《土地管理法》将土地分为农用地、建设用地和未利用地。受人类中心主义的支配，我国关于土地的分类是以土地的经济利用价值为标准的。笔者认为，对我国土地进行分类应当以可持续发展为指导思想，以人与自然的和谐为目的，因此，土地的分类中应当包含生态用地，从而土地发展权还应当包括生态用地发展权。 　　2.土地发展权的特征 　　综合上述对土地发展权的内涵界定，可以归纳出土地发展权具有以下几方面的特点：抽象性，是指对土地用途进行变更或者提高土地利用度的权利，不像其它产权一样存在一个实物性的标志。[2]阶段性，即土地发展权是以某段时间内土地利用现状为基础，对未来可能发生的土地利用物质形态与价值形态变化的量的设定。潜在性，虽然土地发展权无论在何时何地都已经客观地存在于每一块土地上，但是土地发展权的实现是对未来土地使用权变更的获利。 　　3.土地发展权的功能 　　土地发展权作为一项民事权利，其功能首先表现为给权利人带来收益。其次，通过对土地发展权的限制和补偿，可以顺利实现土地利用规划，对农地、环境敏感地带以及历史古迹等的保护起到积极的作用。土地发展权的创设，可以提高土地开发规划管理效率，促进城市土地的高效率利用，明确土地增值受益人，保证其利益的享有、转让和流通规范的顺畅。 　　二、深化改革土地管理制度 　　“国出于方，方出于矩。”“不以规矩不成方圆”。要进一步建立健全全国土地空间开发保护制度。要完善最严格的耕地保护制度，严守耕地保护红线，严格土地用途管制，从严控制建设用地总规模，从严控制各类建设占用耕地，严格落实耕地占补平衡和先补后占，切实保护好耕地特别是基本农田，推进国土综合整治，目标是全面促进土地资源节约，突出加强耕地资源的保护。 　　1.要建立健全严格的土地使用审批制度，按着投资强度、税收额度、环保程度、产业链条长度逐项审查项目，以具体量化标准来引导招商引资和项目落地建设工作。 　　2.要建立完善“批――供――用”全流程的土地批后监管体系。一是进一步优化审批程序，简化报批资料，严格控制审批时限。二是严格控制供地率、项目开工率、项目竣工率、项目投产率指标，提高土地利用率。三是进一步严格用地监管，建立企业土地利用诚信档案，规范企业用地行为。 　　3.要建立健全严格的供地制度。一是严格按着投资强度和投资进度实施供地。二是落实区域差别化政策，针对不同地区、不同发展阶段和不同产业制定不同的用地计划政策，让有限的用地计划指标发挥最大的经济社会效益。 　　4.要完善农村土地产权制度。一是通过农村土地产权登记，明晰集体土地权利归属，完善农户的承包权，稳定农户的土地使用权。二是有序推进集体建设用地使用权流转。三是完善农民宅基地管理。 　　三、做好土地规划 　　土地管理，规划先行。要充分发挥土地利用规划的引导效应，充分认识高水平的规划是高质量建设的起点。特别是在推进新型城镇化建设过程中，优先把规划做为基础，自始至终坚持规划先行。一是增强规划的科学性、融合性和全域指导性。逐步实现“三规合一”即：土地利用规划、城乡建设规划、新型农村社区规划相互对接，充分体现现代农业、工业、服务业三大产业融汇，体现经济、生态、宜居三大功能共生，体现工业化、城镇化、农业现代化三化协调，最终体现城乡一体化发展。二是增强规划的刚性和弹性。城乡建设，规划是主导，具有超前性，不可有随意性，这是体现刚性的一面。城乡各项建设内容广大，都要通过土地利用总体规划来实现，又体现弹性的一面。最终要达到土地优化配置和集约节约利用，科学推进，健康发展。 　　四、创新土地管理办法 　　土