投资性房地产评估实务与详解.pptVIP

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 创造价值 - 评估披露 披露内容 评估假设，主要包括：已签租约是否合法有效；已签租约是否实际履行，是否会改变和无故终止；已出租建筑物的经营业态是否会发生重大改变； 关键性评估参数的来源、依据和测算过程等； 是否存在缺失产权文件等方面的瑕疵或重大限制。 中国资产评估协会 CHINA Appraisal Society 创造价值 - 评估披露 瑕疵事项 当评估对象存在产权瑕疵且该瑕疵事项可能对投资性房地产的公允价值产生重大影响时，注册资产评估师应当对该瑕疵事项及其影响进行披露并提请评估报告使用者予以关注。 中国资产评估协会 CHINA Appraisal Society Welcome Back 实务应用情况 评估实务中的重点难点问题 案例分析 投资性房地产公允价值 评估的实务与案例 中国资产评估协会 CHINA Appraisal Society - 实务应用情况 投资性房地产公允价值评估的实务应用 2013年，A股上市公司企业2534家，有投资性房地产类资产的近千家，其中采用公允价值作为后续计量模式的仅有48家，占比约为1.98%。 自2007年以来，呈持续上升趋势。大多数上市公司聘请了相关评估机构对其投资性房地产进行评估。评估机构在其中发挥了主导作用。 中国资产评估协会 CHINA Appraisal Society 创造价值 - 重点难点问题 评估对象——是否界定为投资性房地产，属于哪类？ 评估基准日——仅对转换日公允价值评估，还是包括追溯以前年度？ 专业沟通——经营意图，与财务信息衔接，信息来源可靠性 评估方法——收益法还是市场法？亦或成本法？ 参数确定——合理性分析，确定依据 信息披露——披露什么？如何披露？ 评估结果的可验证性——披露什么？如何披露？ 中国资产评估协会 CHINA Appraisal Society 创造价值 - 案例分析 项目背景1： 某不动产股份有限公司发布公告，宣布于2013年6月起对其、公司及其下属企业拥有的投资性房地产采用公允价值计量。公司因财务报告披露需要，委托XX评估公司对XX国际商业大厦于2013年6月30日的公允价值进行评估，同时对2012年、2011年、2010年、2009年该房地产的公允价值进行追溯调整。 中国资产评估协会 CHINA Appraisal Society 创造价值 - 案例分析 项目背景1： 某不动产股份有限公司发布公告，宣布于2013年6月起对其、公司及其下属企业拥有的投资性房地产采用公允价值计量。公司因财务报告披露需要，委托XX评估公司对XX国际商业大厦于2013年6月30日的公允价值进行评估，同时对2012年、2011年、2010年、2009年该房地产的公允价值进行追溯调整。 大厦建成于2003年，地下1层，地上7层，总建筑面积1.6万㎡，土地用地面积0.3万㎡。出让土地使有权。用途为商业、办公。项目现状地下1层-地上4层为独立商铺；5层以上为写字楼，大厦已有多家企业入驻，出租率已近100%。 中国资产评估协会 CHINA Appraisal Society 创造价值 - 案例分析 项目背景2： 该房产已取得房屋所有权证，证号为X京房权证海字第XXXX号，证载权利人为XX房地产开发有限公司，性质为商品房，对应的土地使用证证号为京海国用（2007出）第XXX号，证载权利人均为XX房地产开发有限公司，出让性质，土地使用权商业部分到期日为2046年05月29日。 截至评估基准日，委估房产尚未取得分割后的房屋所有权证，根据委托方提供的测绘图，委估房产面积为1619.08平方米。目前，委估房产已对外出租，承租方为XX银行股份有限公司北京市分行，出租面积为1619.08平方米，租赁期限为2009年8月1日至2014年7月31日，免租期2个月，前三年度租金标准为人民币12元/平方米/天，第四年度（2012年8月1日）开始，每年度租金递增上年度的3%。 中国资产评估协会 CHINA Appraisal Society 创造价值 - 案例分析 选择评估方法： 根据《资产评估准则—不动产》和《投资性房地产评估指导意见（试行）》，可选的评估方法有市场法、收益法等。 评估过程中关键点的处理： 1、本项目需要对多个基准日的公允价值进行评估，如何衔接好不同基准日的房地产价值； 2、对不同评估基准日的房地产是否应