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梦上海旅游项目模式分析 梦上海项目已被列入上海市“十二五”旅游发展规划、落户淀山湖畔的“梦上海”文化生态旅游重大项目取得突破性进展，日前，“梦上海”文化生态旅游项目阶段性成果情况汇报举行，项目策划、投资、建设主体——成功打造无锡梵宫的灵山公司全面介绍了“梦上海”项目规划理念、创意设计、主要功能等 1、分析要点 从旅游开发的角度来说，市场导向，竞争分析。市场导向可以做到，但是竞争分析往往不足，不足在于我们在谋划这个项目，别人可能也在谋划这个项目，总体上信息不对称。比如梦上海项目就涉及到这个问题，构思了五六个酒店集群，问题是不清楚上海的酒店现在到底情况怎么样，而且现在还有多少酒店在建？还有多少酒店在报批？如果这些东西吃不准，就形成了谬误，大家都这么看，都这么想，都在采取这样的行为，等到我们的项目建成的时候，其他的项目也起来了，迅速就形成了一个过剩的局面，所以竞争分析非常关键。类似这样的问题都需要研究，这些信息都是非常偶然的，我也是因为碰到了一些，才反应过来。进一步就是研究总体定位，空间配置，项目落地，产业聚集，核心价值，和谐发展。这里最需要强调的就是竞争分析，这经常是我们容易忽略的一个问题，我们觉得自己的论证已经非常充分了，尤其在同质化项目上，忽略了到底还有多少人在干这些事。如果在同质化项目上，比如做一个温泉，周围已经有10个温泉了，要做一个酒店，周围有10个酒店都出来了，那就要换个思路，至少不能按照普普通通的商务酒店模式来做。最终要形成项目的核心价值，像灵山项目，就是在培育中华民族新时期新的价值观，一个民族的价值观通过项目来培育，这个项目就不是一般的项目。比如梦上海项目，就是以上海为龙头的长三角城市群正在形成，或者说已经成为世界第六大都市群，这个项目就是都市群的核心项目，很自然就是标志性项目，这就是核心价值。 2、五种眼光? 旅游开发首先面对五种眼光：领导、专家、开发商、社区、消费者，在现实中，往往服从于强势，或领导，或开发商，专家常常变成强势的注解，但最终是服从消费者的眼光，是服从市场。所以，不能拘泥于专家的眼光，局限于专业的领域。用无形开发有形，用有形承载无形。每个专家都有专业的局限性，否则就不能称其为专家，但是往往因为他是专家，觉得自己的话一定是对的，开发商就要把各类专家的东西整合起来，提炼出来，这才能高出一筹。 3、消费者的五种诉求? 消费者的五种诉求可以概括为新、异、美、知、乐，即新鲜，新奇；差异，异质；美观，美好；感知，知识；娱乐，欢乐。另外一方面，从客人来说，有四个方面花费，花费时间、花费精力、花费体力、花费金钱，这四个方面有一个如何组合的问题，让客人花在有价值的事物上。?比如我到锡林格勒大草原，那里有一个成吉思汗行宫，实际上就是草原上圈了一片地，去了以后，正好赶上一个那达慕，他们给我找了一把椅子，我就坐在椅子上看那达慕，旁边有几个旅行团都是站着看，后来我就问这个老板，为什么让客人站着看？他说没想过这个问题，那里天天都有那达慕，所以就要考虑一下，客人站着看，就在消耗他的体力，如果让客人坐着看，看完了之后，还可以让大家参与。如果站着看那达慕，体力已经消耗了，就没有时间参与，也没有兴趣参与，坐着看就不同了，看完了跟着就要骑马、射箭。根本就是一定要让客人花在有价值的事物上，比如客人站在那里很累，并没有价值，但是真正需要花钱的时候，又没有力量、也没有时间了，这就需要我们在做设计的时候，真正想到这些东西。?? 4、组合度与优化度? （1）组合度。资源的认识和评价除了独特性和品位之外，在实践中，更重要的是组合度，涉及到区位、时间、资源品种的互补等。到新疆、西藏，景色都很棒，但是300公里才能看到一个点，一天跑了上千公里看三个点，完全是疲劳之旅，什么兴趣都没有了，晚上倒头就睡了，连花钱的时间都没有，旅游能这么做吗？这就是一个组合度的问题。 （2）优化度。在产品层面上，就是一个优化度的问题，所以我们在做规划、做设计的时候就要研究。 一是产品组合。比如游客看两个小时了，但这两个小时看的东西都是差不多的，组合就不对，就一定要差异化的组合。 二是空间组合。尤其是山岳型的景区，空间组合问题就很严重，基本要求是一个景区5分钟有一个兴奋点，10分钟有一个高潮。不要想着5分钟时间很短，走平路5分钟可以走一里地，这可不短，对客人来说，感受就很深。我们经常爬山觉得爬了1个小时了，累的气喘吁吁，一看才15分钟刚过去，知道好景在上头，可是实在上不去了，为什么不能让客人轻松一点？这就是一个空间组合的问题，在有些地方就要设计一个休息点，让客人能比较充分地休息。? 三是市场组合。所谓高端、中端、低端；远程、近程、周边；这些市场都需要研究组合，我们现在一个误区是周边市场决定了我们对市场的认识，严格地说周边市场是不拉自动的，只要产品有了，周边必然会过来，用不着拉