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多元化融资建设青岛市公共租赁住房对策研究 　　摘要：2007年以来，青岛逐步建立以公共租赁住房为主体的多元化住房保障和供应体系。由于公共租赁住房建设投资规模大、收益水平低、资金沉淀周期长，吸引投融资比较困难，更需要采取多种措施加以解决。本文着重对青岛公共租赁住房建设融资情况及存在问题予以分析，并提出可行性对策建议。 　　关键词：公共租赁住房；青岛；融资；多元化 　　中图分类号：F293.3 文献标识码：A DOI： 10.3969/j.issn1003-8256.2013.04.006 　　公共租赁住房，是限定租金水平和户型面积，面向既买不起经济适用房又达不到廉租房条件的新就业职工和外来务工人员等群体出租的住房，属于保障房范畴。随着2010年住建部等七部委联合印发《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，作为保障性住房的重要组成部分——公共租赁住房所占比重不断加大。青岛市自2012年起，5年内将建设5万套公共租赁住房，建立以公共租赁住房为主体的住房保障体系。由于公共租赁住房建设回报率低、融资成本高、资金占用周期长，吸引社会资金投资比较困难，多元化融资成为青岛市建设公共租赁住房的关键问题。 　　1 青岛市公共租赁住房建设情况 　　2007年，青岛市投资5亿元建设河马石和文安路公共租赁住房项目，共2700多套。此后，经过两年多的探索，青岛市结合自身实际，初步建立公共租赁住房建设政策体系，如《青岛市公共租赁住房配租办法》、《关于加快发展公共租赁住房的实施意见》等，公共租赁住房快速发展。2010年配租公共租赁住房3000套。2011年，青岛市配建公共租赁住房8500套（包括部分廉租房）。2012年9月17日，青岛市政府印发《关于加快公共租赁住房建设的意见》（下称《意见》），明确提出加快发展公共租赁住房，逐步建立以公共租赁住房为主体的多元化住房保障体系。2012年，开工建设公共租赁住房12940套，占保障房总量的53%。 　　除此之外，青岛陆续尝试对众多模式进行探索和实践，近年来的措施有： 　　1.1 “限地价竞公租房配建面积”模式。即在土地出让时，通过竞争公共租赁住房配建面积的方式确定竞得人，公共租赁住房和商品住房捆绑开发。根据《意见》，新增建设用地规划为住宅的，按照不低于规划住宅建设面积20%的比例配建公共租赁住房。该模式在解决土地难题的同时，有效吸引社会资金参与保障房建设，大大减轻政府资金压力。 　　1.2 “先租后售”模式。根据《意见》，政府投资建设筹集的公共租赁住房，承租人租满五年可以申请购买；房地产企业或其他社会投资机构投资建设、其土地用途为住宅的，可以先租后售，出租期限不低于五年。这一模式不仅解决了外来务工人员及新就业学生的住房困难，而且解决了建设资金难题，有效吸引企业参与。 　　1.3 鼓励有地企业建设公共租赁住房。2010年9月，《青岛市住房保障发展规划（2011-2013年）》印发，鼓励外来务工人员集中的工业园区和单位，通过旧厂房改造或利用空闲土地，建设职工公寓，纳入公共租赁住房配租范围。 　　2 青岛市公共租赁住房融资现状及存在问题 　　政府各级财政资金、银行等社会机构借贷资金和民间资本构成了青岛市公共租赁住房建设主要的资金来源，其基本现状是： 　　2.1 作为公共租赁住房建设资金主要来源，青岛财政投入力度不断加大，但财政资金稳定性不足，无法完全满足资金需求 　　2.1.1 建立了财政资金支持公共租赁住房建设的投入机制。青岛市明确：土地出让净收益中按照不低于15%的比例安排资金；住房公积金增值收益扣除计提贷款风险准备金和管理费用后的全部余额；市、区财政预算安排的资金；上级财政预算安排的住房保障补助资金等，共同组成住房保障资金，专项用于公共租赁房。从机制上保证了建设资金来源。 　　2.1.2 市、区政府加大住房保障财政资金投入力度。青岛市将公共租赁住房建筹补贴资金和货币补贴资金都纳入年度预算安排，由市财政对各区建筹资金予以补贴，如市内三区每平方米按照3000元补贴； 2007-2011年，市、区两级政府直接投入33亿元。2011年青岛市投入了73.86亿元用于保障性住房建设，其中市财政投资12.1元。2012年青岛市保障性住房总投资为68亿元，其中市财政投资19.2亿元。财政投入力度的大幅增大，有力地促进了公共租赁住房建设的顺利实施。 　　2.1.3 财政投入受土地出让收益影响大，存在不稳定性。土地收入占青岛市财政收入比重较大。现阶段，商品房市场仍处于严厉调控中，土地出让金收益锐减，对主要依赖财政解决资金的公共租赁住房建设影响较大。随着政府对公共租赁住房建设投入的不断加大，财政负担必然加剧，必然影响公共租赁住房建设资金的稳定性。 　　2.2 商业银行积极性不高，青岛市公共租赁住