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以房养老缘何在我国遇冷 　　【摘 要】以房养老政策，将住房与养老相结合，能充分发挥住房在养老保障领域的功能。这种模式已在以美国为首的发达国家取得较好发展，对于缓解人口老龄化压力，提高老年人晚年生活质量产生了积极影响。借鉴国外经验，国内许多城市曾试行此政策，然而政策试行结果却不尽如人意。文章从以房养老的典型模式—住房反向抵押切入，阐述了该模式在我国的发展情况，并对该政策遇冷原因进行了浅析。 　　【关键词】概念界定；发展情况；原因 　　一、概念界定 　　以房养老有着广义和狭义概念之分。从大的角度讲可将以房养老拆分为两部分：其中“以房”是途径，“养老”是目的，凡是通过住房达到养老目的的方式都算作以房养老的范畴。从这个角度出发，以房养老有众多形式，如南京的养老院模式，北京的“养老房屋银行”模式等，另外还有出售住房、将住房投资、住房出典、住房置换等众多通过住房达到养老目的的方式。 　　从狭义角度讲，反向抵押是以房养老的最典型模式。该模式的操作方法是：老人将房屋产权抵押给银行、保险公司等金融机构，保留对房屋的使用权，并定期从金融机构取得一定数额的养老金，待老人去世后，金融机构收回房屋产权用于出售以弥补贷款本息。 　　本文所指以房养老采用其狭义概念。原因在于2013年9月13日国务院《关于加快发展养老服务业的若干意见》（以下简称《若干意见》）颁布后，公众对住房反向抵押多持否定态度。近日中国青年报社会调查中心进行的一项调查发现（127815人参与）：85.0%受访者选择把房子留给子女，仅8.8%的被受访者选择把房子抵押给金融机构；87.6%受访者感觉“以房养老”不可行。因此，本文从住房反向抵押小角度切入，分析该政策在我国发展情况和遇冷原因。 　　二、发展情况 　　在《若干意见》颁布之前，借鉴国外经验，虽然各地建立起了各自不同的以房养老模式，但是严格意义上的住房反向抵押模式却不在其中。纵观各地不同模式，与住房反向抵押最为接近的当属南京的养老院模式。 　　2005年，南京汤山的“温泉留园”老年公寓曾在全国率先推行以房养老。按照公寓的规定，拥有南京市60平方米以上产权房、年龄60岁以上的孤残老人，可以自愿将房屋产权抵押给留园，经公证后入住留园，终身免交一切费用。老人去世后，房屋产权归养老院所有。 　　该模式与住房反向抵押模式的相同之处在于其均采用抵押的形式，房屋产权随老人的死亡而发生转移。不同之处在于付款方以及房屋产权的最后收回方为养老院，而严格的反向抵押模式的付款方以及房屋产权的收回方为银行等金融机构。 　　南京模式一经推出就引起了全国媒体的关注，但是政策推行结果却不容乐观，因此尝试很快便宣布中止。目前，该养老公寓已经被改建为酒店。我国住房反向抵押的第一次探索以失败而告终。 　　银行是最适合开展住房反向抵押业务的金融机构。中信银行是我国第一家开办该业务的机构。2011年10月9日，中信银行总行推出“养老按揭”业务。规定凡年满55周岁的中老年人或年满18岁的法定赡养人以房产作为抵押，就可向银行申请贷款用于养老。中信成为国内第一家开展“养老按揭”的银行，让“以房养老”进入可操作层面。 　　各地在老龄事业发展过程中也积极鼓励以房养老试点工作，如北京、辽宁、福建等地均在各省十二五规划中加入了开展以房养老试点的内容。吉林省在2012年下发的《吉林省人民政府关于加快推进养老服务业发展的意见》中就指出，吉林省将尝试“以房养老”的融资模式，利用老年人已有住房资源，将房屋作价并抵押给银行、保险公司等金融机构，拓宽老年人养老的资金筹措渠道。 　　然而，与政府的积极推动形成鲜明对比的是公众积极性的缺少。中信银行“养老按揭”业务在国内多个城市的交易量为零。在重庆，业务开展伊始，有100 多位市民向该行咨询，然而最后成功办理该业务的只有30 多位，这与全市538.9万的老年人口形成了强烈对比。 　　综上所述，虽然住房反向抵押模式有着较大的潜在市场，但是其实施情况却不容乐观。从需求角度看，只有“失独家庭”、“丁克家庭”等特殊群体对住房反向抵押有着较大意愿，市场呈现明显需求不足；另一方面，银行、保险公司等金融机构囿于资金风险、政策风险等众多不确定性而缺乏开展此业务的积极性，导致业务供给不足。 　　三、原因分析 　　（一）传统观念难以突破 　　与美国崇尚独立自主精神所不同的是，中国人更加强调代际之间的联系，这不仅包括情感上的联系，也包括经济上的联系。在家庭中，父母对子女承担抚养义务，为其接受教育提供资金支持；父母进入老年后，子女尽赡养义务，不仅包括物质赡养，还包括精神赡养；父母过世后，子女继承父母全部遗产。这似乎成了我国代际之间的固定模式。 　　另外，中国式父母习惯于将子女利益置于第一位。自己晚年生活质量差一点没有关系，能够把自己辛