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房屋交付不能问题探析 　　[摘要]非商品房屋买卖合同中有关请求履行房屋交付义务的案件很多，处理此类案件甚为棘手。文章试图通过对《合同法》中有关合同履行不能条款的理解、适用以及审判实践中对该类案件处理三个方面进行论证。在审理中发现诉请事实与查明事实不一致的情况下，法院应当就是否变更诉讼请求予以释明，尊重当事人的选择权，既能保证当事人双方的合法权益，又能节约司法资源。 　　[关键词]房屋交付；履行不能；释明 　　非商品房买卖交易中，部分当事人基于房价的快速上涨，籍以各种理由解除合同，拒绝交付房屋，损害买受人的合法权益。房屋买受人向法院诉请房屋出卖人继续履行合同义务，法院受理后，应当认定双方的买卖合同有效，简单判决房屋出卖人履行交房义务可能造成难以实际履行，比如，争议房屋在诉前或诉讼中被另行出售，产权被登记于他人名下；争议房屋结构或户型发生变化已与合同约定不符；约定交房期限届满后，争议房屋并未开建等，使买受人的合同目的难实现或者无法实现。 　　本文试图通过对《合同法》中有关合同履行不能条款的理解、适用以及审判实践中对该类案件处理三个方面进行论证，从实体和程序适用上进行探讨，以期解决上述难题。 　　一、对《合同法》中涉及合同履行不能条款的理解 　　《合同法》第一百一十条之规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”。从字面理解来看，该条款主要有两层含义：一是规定了不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的违约责任，即对方可以请求其履行，还可以请求其承担其它违约责任，如支付违约金、赔偿损失等；二是明确规定了不宜继续履行的范围，在该范围内对方是不可以请求其履行的，但可以请求其承担其它违约责任。 　　理论上不宜继续履行交付义务的情形主要有如下几种： 　　第一，法律上或者事实上不能履行。所谓法律上不能履行，就是指因为法律上的原因而导致不能履行。例如，买卖合同订立后因为法律变化而导致标的物成为不流通物，该合同的履行违反法律禁止性规定，因而不能请求强制履行。所谓事实上不能履行，就是指违约方在客观上永久不能履行。例如，合同的标的物是特定物并已遭受毁损灭失，在此情况下，强制债务人履行义务也是不可能的。当然，此处所说的事实上的不可能，是指履行的标的客观不能或永久不能，如果债务人采取一定的行为或作出一定的努力仍可以履行合同，或者合同只是部分不能履行或暂时不能履行，则表明合同仍可以实际履行。 　　第二，债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高。所谓债务的标的不适于强制履行，是指依据合同所确立的标的，不适合强制履行。例如，从合同的性质来看，对一些基于人身依赖关系而产生的合同，如委托合同、信托合同、合伙合同等，往往是具有严格的人身性质，如果强制债务人履行义务，则与合同的根本性质相违背。所谓履行费用过高，就是指履行费用远超债权人因履行所获得的利益。例如，违约方应当交付的标的物已经沉入海底，虽然事实上可以打捞，但是打捞的成本过高，此时就属于履行费用过高。另外，在司法实践中，判断强制履行费用过高，既要根据执行本身所需要成本与执行结果的比较，又要考虑受害人获取该结果与其合同正常履行的预期收益的比较，以及如果不继续履行可能造成的损害与作出履行所挽回的损害的比较。 　　第三，债权人没有在合理期限内提出实际履行的请求。这里存在一个对“合理期限”的认定问题，有学者认为，“认定债权人是否在合理期限内要求债务人继续履行了，判断标准不宜过分苛刻，因为债务人没有按照合同约定交付货物，已经构成了违约，本应承担较为不利的后果；债权人作为守约方，没有任何过错，理应得到同情，受到保护，在债权人特别需要合同约定的标的物场合尤其如此。假如对债权人是否在合理期限内请求债务人继续履行，过于苛刻，便是非不明。所谓合理期限，是一个不确定概念，最终要由法院在个案中具体加以判断。认定合理期限，需要考虑合同的种类和性质、债务的种类和性质、交易习惯或惯例、当事人双方的意思等因素。”实际上，该条规定是基于诚实信用原则而对违约方请求实际履行的权利的限制。从法律解释的角度来看，非违约方未提出请求必须有违诚实信用原则。就个案中的合理期限而言，法院应具体根据合同的种类和性质、债务的种类和性质、交易习惯或惯例、当事人双方的主观动机、意思表示等因素加以综合考虑，最终得出合理的期限。 　　二、对《合同法》中涉及合同履行不能条款的适用 　　非商品房屋买卖合同涉及的房屋交付履行不能，究其原因主要是出卖人不能按约交付房屋，其性质本身仍是一种违约行为，但是，如何适用《合同法》第一百一十条“不宜继续履行”的规定是一个难题。结