小区智能化设施的管理与维修方案[精选].doc

智能化设施的管理与维修方案 物业小区机电、智能化等设备设施的管理 一、供电系统设备的养护管理 变配电房是供电系统的心脏,加强变配电房的管理及设备养护极为重要。变配电房配专人值班管理,做到一看二闻,即看仪表是否正常、刀闸、线头有无异常,闻是否有焦味;定期打扫,始终保持室内清洁... 物业小区机电、智能化等设备设施的管理 一、供电系统设备的养护管理 变配电房是供电系统的心脏,加强变配电房的管理及设备养护极为重要。变配电房配专人值班管理,做到一看二闻,即看仪表是否正常、刀闸、线头有无异常,闻是否有焦味;定期打扫,始终保持室内清洁,经常进行检测试验,对配备发电机定期进行试运行检查,做到有备无患。另外加强对照明、电梯、空调、消防系统等电器设备的故障和系统的损坏及时进行维修,保证机电设备的完好正常运行。同时还要经常检查各用户用电情况,了解用户用电是否规范,发现问题及时帮助解决。 (一)系统养护与管理 1、严格的配送电运行制度和电气维修制度; 2、实行24小时运行或维修值班制度,发现故障,及时排除; 3、加强日常维护检修。公共使用的照明、指示、显示灯具要保证完好;管辖范围内的电气线路符合设计、施工技术要求,线路负荷要满足和保证用户用电安全;确保发配电设备安全运行。 4、停电、停电提前通知业主/住户,以免造成经济损失或人员伤亡; 5、临时施工工程及业主装修要有用电管理措施; 6、发生火灾、地震、台风等突然情况时,要及时切断电源; 7、电表安装、抄表、用电计量及公共用电进行合理分配。 (二)电梯系统养护与管理 1、根据电梯制造厂家提供的图纸资料及技术性能指标制订电梯安全运行和保养的规章制度; 2、电梯运行人员和维修人员必须持证上岗,电梯的故障修理必须由经劳动部门审查认可的单位和人员承担; 3、必须坚持定期检查维护保养工作,建立健全电梯设备档案及修理记录,做好电梯的安全年检工作; 4、电梯运行发生任何故障时,应首先救护乘客出梯; 5、保持机房、井道、轿厢的清洁。 (三)公共空调设施设备养护管理 1、做好小区公共区域空调设施设备的核查登记,制订完善、合理的保养计划和巡查制度; 2、认真落实所辖设施设备的日常维修、保养及抢修工作,确保设备安全运行; 3、 日常保养要做到 A、按规定分解设备,进行检查、清洗、清扫、更换易损件; B、检查安全防护装置,清除设备运动部件和表面的灰尘、油污、锈迹、蛛网等; C、检查冷却、电气和控制装置,添加雪种; D、消除设备故障或隐患,保证功能正常,符合使用要求。 二、智能化设备的养护管理 智能化设备的养护管理包括公共天线、对讲系统、监控、门禁、自动报警、远程抄表系统等。所有智能化设备管理实行24小时值班制度,运行人员严格按照体系文件所列项目进行巡视,在日常使用、检查中发现异常问题,及时维修。 智能化设备按照保养程序采取逢双月保养一次。对讲门禁系统是检查电器元件及接线接触是否良好,通话音质、图象是否清晰等;对闭路监控系统检查摄像机、录像机工作是否正常,监视器图象、色彩是否清晰等;对自动报警、远程抄表系统检查并紧固各电器接线端子,检查运行指示灯是否正常,控制系统是否正常。通过加强管理和养护,保证智能化设备的正常运行。在使用和运行中发现的日常报修处理,按故障级别,应急处理方法如下: (一)摄像监控及红外监控故障,15分钟到达现场维修; (二)停车场智能管理系统故障,15分钟到达现场维修; (三)公用天线故障,20分钟达到现场维修; (四)自动报警系统故障,10分钟达到现场维修。 对于技术难度大的故障,及时与供货商和安装单位联系解决,管理处有关人员对此过程进行监督。建立主要智能化设备的维护档案,把设备的技术资料数据、保养登记、维修记录、事故处理登记妥善保存,以便查阅。 消防 　　1.消防组织机构的建立 　　(1)管理处负责建立消防安全小组。 　　(2)管理处主任为消防安全负责人。 　　(3)管理处其他人员为义务消防员。 　　(4)安全管理主管为专职安全监督员。 　　(5)日常巡视安全管理员为兼职消防巡视员。 　　(6)管理处负责制定组织机构图及人员职责。 　　2.建立各项消防制度 　　(1)消防检查制度。 　　(2)专职安全员每日检查小区内的消防安全情况，包括消防设备、动火作业监督、安全用水、用电情况等，检查结果记录在《安全检查记录》中，该记录每周由管理处主任审核。 　　(3)兼职巡视员负责每楼、每层消防安全情况巡视，每两小时巡视一遍，并填写《消