广州别墅市场考察.pptVIP

广州巡城记 报告内容 城市印象——总体概况 广州是一座有2200多年悠久历史的文化名城，是华南地区区域性中心城市、交通通讯枢纽，是中国的“南大门”。 下辖10区2市，总面积7434.4 平方公里，总人口725.19万。 2004年《中国城市竞争力报告》显示 ：广州城市综合竞争力排名第四。 凤凰城——项目概况 凤凰城——建筑规划 凤凰城——园林景观 凤凰城——内部装修 汇景新城——项目概况 THANKS * 广州城市印象 广州房地产概况 别墅市场整体状况 考察别墅个案介绍 城市解读 热点词汇： 申亚成功 广交会 9+2 大学城 立交桥 新机场启用 珠江新城 东南亚最大火车站 城市印象——标志建筑 城市解读 中信大厦 白天鹅宾馆 市长大厦 北京路 城市印象——羊城八景 城市解读 白云山 陈家祠 红花岗 莲花峰上莲花石 城市印象——羊城八景 城市解读 五环晨曦广东奥林匹克体育中心 越秀山 中信广场 珠水夜韵 广州房地产整体状况 地产概况 广州地产的四个背离现象已然明显： 1、综合造价不断上涨，但楼价不断向下微调。 2、优质优价，低质低价并未完全体现。 3、经济高度活跃，居民收入不断增长，但居民财产主要组成部分的不动产（尤其是市区内房子）价格不断下调。 4、广州城以外发展商对广州地产的热情与广州本土大发展商对广州以外区域的热情形成了有趣的对应。 广州房地产市场经过十年的发展，供求关系由严重结构失衡已趋向平衡状态。 广州房地产主要特点 地产概况 一、投资规模得到控制，投资总额于2003年首度出现下降； 二、闲置土地管理得到加强，土地储备减少（同比下降67%）； 三、商品房销售形势较好，楼价相对平稳，2003年均价4340元/平方米，比2002年微降0.2%; 四、开发区域呈南拓东进态势，郊外开发量大，均价被拉低 五、空置商品房中，商业经营性用房较为突出 六、房地产开发的马太效应更为明显，7-8家企业独领市场风骚 2004上半年广州房地产状况 地产概况 1-5月，房地产实现均价4769元/平方米，5月份均价5012元/平方米，经历8年阴跌，有反弹之势； 1-5月空置面积达627万，同比增长3.6%，而全国同比增长率2.4%; 1-5月成交面积492万平方米，同比增长39.57% 1-5月成交金额235亿，同比增长47.91% 1-5月出让土地12块，总面积达51万余平方米 目前人均住房面积为4.57平方米，广州市委确定的目标是住房人均达30平方米 广州房地产市场在经过长时间的低位调整后，有逐渐缓慢抬升的趋势，郊区低价大盘供应量大，对全市价格影响依然明显，但房地产整体分化严重，市区内的高档物业与郊区低档物业的差距将越来越大。 广州别墅市场整体状况 别墅概况 二极分化十分明显，数千万元的顶级别墅与几十万元的经济型别墅共存 市场供应量大，年推出量达3200套之多 别墅郊区化现象突出 “价值回归”成为2004年别墅市场的主要呼声 欧美风格别墅是市场主流，中式别墅的出现受到市场的广泛关注 广州别墅市场客户构成 别墅概况 成交客户地域分布 成交客户年收入状况 成交客户年龄结构 广州别墅以本地及国内客户为主导，曾是港澳同胞在内地置业的首选城市，但近年来优势有弱化趋向；中产阶级成为别墅消费的“中坚力量”，在经济型别墅的涌现下，白领一族也开始加入这个置业行列。别墅买家年轻化的趋势颇为明显。 别墅解读 凤凰城位于增城广园东路，项目北靠天然山脉，区内护城河将多个湖泊连成自然生态超大水系。现推出凤湖苑三期独立别墅，占地1300亩，共110套，32种户型，建筑面积191-633平方米，花园面积260-1000平方米，售价92-405万。