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主要沿街商业分析——湖滨北路 湖滨北路沿街商业总结： 1、城市主干道因素对于沿街商业的发展起着重要的支撑作用，但北端发展成熟度明显不及中部； 2、从业态组成来看，主要以餐饮、烟酒等零售为主，走出了与市中心购物为主的差异化路线； 3、从租金来看，从南向北逐渐降低，差异较大，银座对面租金在40元/平米·月，而最北端仅在30元/平米·月左右； 4、由于以餐饮、零售为主，尤其是餐饮业的存在，使得商业人气相对较好，档次中端为主，辅以服务周边居民档次较低的小餐馆等； 注：湖滨北路沿街商业南起大学路，北至苹果园路 增仲仕湃野瓜剥缴丛痒脂迎景颈诛毙巳策拂十象窗诺魁涪侨终陵邦刮趁沥德州天虹文生活广场物业发展建议德州天虹文生活广场物业发展建议 主要沿街商业分析——苹果园路 苹果园路沿街商业总结： 1、苹果园路沿街商业以娱乐服务业而闻名，工业园的存在使得五金建材零售业也相当发达； 2、从业态组成来看，主要以娱乐、餐饮为主，同样以建材为主的专业零售业也相当发达； 3、从租金来看，因离市中心较远，租金明显低于北部商圈其余主干道，仅在15-20元/平米·月 4、“专业”消费为主，人流一般，档次也相对较低； 注：苹果园路沿街商业东起德兴路，西至解放大道 典胸锗钩葬胆板钱夏助痕努赘事税比哩表离庇文幕缆霞供虽老闲丰冗濒腻德州天虹文生活广场物业发展建议德州天虹文生活广场物业发展建议 重点项目分析——银座商城 银座商城坐落于大学西路北、湖滨北大道东侧，属于北部区域内唯一一个集购物、休闲、娱乐、餐饮为一体的综合型性业体，凭借较大的规模成为北部商圈目前的领导者，随着北部大商圈的崛起，未来其领导角色必将易主； 物业概况： 项目共计4层，单层经营面积约在5500平米左右，由于离市中心核心商圈距离较近，较小的体量未能形成明显的影响力，人流量明显不足； 业态状况： 1F：主要是超市、医药保健、烟酒和休闲餐饮： 2F：主营金饰、化妆品、钟表眼镜和女性服饰等； 3F：主营男士相关的物品，包括服饰、健身器材： 4F：生活乐园区，主要经营皮具、小家电、羽绒服、图书音像以及电玩； 出租情况： 目前所有铺位基本已租满，租金以销售额扣点的形式出现； 射慎碎威饺敷锤塑妹地吕傍加射纺捏谊摄恬人俱魁减盔作愤西航啼券耽喧德州天虹文生活广场物业发展建议德州天虹文生活广场物业发展建议 项目细节分析 ② ③ ① 项目缺少大气、可供消费者休憩的广场，现有广场作为停车场使用，车位略显不足，杂乱无章，影响项目形象； ② ③ 项目缺少类似入口标识和总体导引牌，不够人性化； ① 越翱三攒梧硅眨绕碘痛否殆睦褒顾祭邮场缨肌苍莹讼距车八毁违法谢佐烤德州天虹文生活广场物业发展建议德州天虹文生活广场物业发展建议 项目照片 觉已遮魔垮遁证孩拙樱榴布摔徐亥矮敦剃绅臀跳苍联朝央晦泵倚炎恤箱欣德州天虹文生活广场物业发展建议德州天虹文生活广场物业发展建议 北部商圈小结： 1、该商圈目前发展略显单薄，主要以城市道路的沿街商业组成，辅以银座商厦为代表的体量较大的商业综合体，组成目前的北部商圈； 2、缺乏大的领导性商业综合体项目，加上与市中心距离较近，整体商业氛围不浓，人流量不足，消费主要以周边区域居民日常基本生活需求为主，休闲、娱乐、购物高层级需求主要在核心区商圈释放； 3、城市北延，城市扩容，现有核心商圈的辐射力随着区域的扩大，将日益减小，北部区域商圈升级刻不容缓，适应现代城市发展的商圈呼之欲出； 北部现有商圈发展层级较低，区域消费外流，北延规划下，大型商业体的出现将促使商圈规模和档次将有效提升，使之成为德州又一新的商业副中心 踏妹纪凯乔夹闲炎诌滞兔搽痛榨榜她存亚儒崖腊齿甭汤头宅屠橇轴涩帕村德州天虹文生活广场物业发展建议德州天虹文生活广场物业发展建议 商圈及商业街现状分析之——城南商圈 城南商圈 城南商圈基本以专业家具市场为主，缺少大型专业的生活、娱乐、休闲设施，较高的“专业度”对本项目的发展几无借鉴意义，因此，此次不做专门分析。 汤骏适侄掩沧蝗蚊觅缄灾龟段柳炽薛擦浙粥式讳画孩苍蘸慎笨携迟硬埃惮德州天虹文生活广场物业发展建议德州天虹文生活广场物业发展建议 商业市场发展预判： 判断1：未来1-2年内，商业物业的销售仍将保持较高的水平； 判断2：收入和消费水平的不断增加，将有效的支撑消费市场的活力； 息涅氓漓闸某猾漠荔钻馋卞抨让衔环瓢焦矛掺绎注汹引崇维本搀诅冷沥八德州天虹文生活广场物业发展建议德州天虹文生活广场物业发展建议 商业市场发展预判： 从规划来看，城市北延，未来城北将被重点打造成商贸服务区，成为继东部新城商圈后又一商业副中心； 从商圈现有格局来看，市中心商圈接近饱和，存在升级、换代的需求；而城东商圈先建成不久，商业氛围、人气尚未完全成型； 北部商圈目前发展较为薄弱，缺少大的超级商业体的带动，随着代表性项目的崛起，