影响开发商拿地的三个因素.docxVIP

影响拿地的3大因素文/黄章林克而瑞信息集团品牌总监文/李琦?中骏置业营销副总监我们不是拿下了土地再来做定位，而是根据产品线选择适合的土地来开发。拿地是一个系统工程，横向纵向关系复杂，涉及到的方面很多。本文从企业因素，城市因素，项目研判三个方面，全面系统分析影响拿地的因素。影响拿地的因素之企业因素1.公司战略从公司整体发展角度，是否要进入一个区域，进入一个城市，是否要扩大在该城市的市场占有率。这方面需要重点考虑的是做好城市领先和城市数量的关系，尽可能的把更多的城市做成根据地。2.土地储备一是从土地储备总量上是否充足，能否支持未来几年的可持续发展，特别是对上市公司而言，由于拿地到竣工确认收益至少需要三年，因此土地储备必须保证未来三年的业绩支撑。二是从土地储备结构上是否合理，是否一线、二线、三四线布局合理，是否市区、近郊、郊区分布合理，是否高端、改善、刚需有效组合等等。3.资金情况公司的资金是否充足，募集资金的能力与成本如何？如果资金充足亦或过剩，募集资金的能力强，而项目开发的预期收益率高于资金募集成本，那么增加项目土地储备可以增加公司的利润的，应该合理利用融资增加土地储备。4.溢价能力公司在品牌、产品、营销等是否能在某一区域或某一类产品上实现较高的溢价，如果具有较高的溢价能力，那么不仅项目的潜在收益较高，而且公司也有较高的机会获得该项目。反之，如果公司的溢价能力有限，不仅是收益水平低，