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北京市海淀区中关村永丰产业基地ＨＤ－０４０２－００３０地块Ｆ１住宅混合公建用地项目策划方案 一 地块信息 二　项目地块周边环境分析 三　项目目标市场的选择与定位 四　竞争项目分析 五　规划设计特色 六　项目定价 七　项目的营销 管122-徐然-13 地块信息 名称：北京市海淀区整体开发中关村永丰产业基地ＨＤ－０４０２－００３０地块Ｆ１住宅混合公建用地（配建公共租赁住房） 位置：海淀北部地区整体开发范围中关村永丰产业基地，西北旺镇 范围：东至永丰东四街绿化带，南至永丰北一街，西至永丰东一街绿化带，北至永丰北四街绿化带 建设用地面积：６５２１９.２６６平方米 规划建筑面积：建筑控制规模＜＝２０８７０２平方米 项目地块周边环境分析 交通环境：距八达岭高速公路４公里，距首都机场３０公里，距中关村科技园核心区１２公里；北清路横穿基地与八达岭高速公路相接，与永丰路呈十字交叉，南北通过基地中心与圆明园西路连接，与基地内铺设的１７条主要道路构成便捷的交通路网 休闲娱乐：稻香湖风景旅游区，圆明园遗址公园，颐和园，香山风景区，凤凰岭，北京高尔夫球场，休闲度假村环绕四周 配套设施：幼儿园，小学到高中，大学，医院，商场，购物中心，邮局，银行等生活必要的配套设施 项目目标市场的选择与定位 该地块位于永丰产业基地周边，所以目标客户群锁定为25-35岁的年轻人士，中高等收入，他们大都受过高等教育，对住宅质量要求高，所以目标市场定位中高端市场，主要销售中高端商品房和部分普通商品房，兼顾二手房的销售 竞争项目分析 项目名称 建筑类别 主要户型 均价 （元／平米） 项目特色 物业类别 周边信息 百旺杏林湾 板楼、多层、小高层 ９２－１３２平米的两居到三居 ３７３００ 地铁沿线、科技住宅 普通住宅、花园洋房、别墅 配套设施齐全 永丰嘉园 板楼、多层、小高层 ９２－１３２平米的两居到三居 ３６６２０ 地铁沿线、科技住宅 住宅、花园洋房、别墅 配套设施齐全 颐丰庄园 板楼、小高层 ２３１３４ 住宅、公寓 配套设施齐全 山水小区 独栋 29913 别墅 配套设施齐全 规划设计特色 该项目坐落于北京市海淀区科技产业园，依托于永丰产业基地，周围的建筑设备基本完善，推进了科技产业的建设，促进了周围科技产业的进步。住宅人群偏于年轻化、普遍受教育程度较高，努力建设成为一个高素质、有活力的小区 项目的定价 首先确定项目的整体均价，整体均价确定的基础上，进行项目的片区划分，确定项目的片区均价，片区均价确定后就开始项目住宅的客观市场调价，然后进行实现项目利润最大化的利润组合调价，通过调价实现项目的快速销售和保证开发商的快速回款，同时确保开发商实现利润最大化，最后得出项目最终单价。 项目的定价保证的是低价入市，同时价格具备后期涨价的空间，即采用地价高走的形式，保证开盘当月的销售回款速度。 项目的营销 该项目主要针对的是年轻人，所以采用互联网的方式进行宣传，例如在一些常用的网站上放一些比较有特色的广告，腾讯新闻、威信、微博做一些推广广告，或者对以前购买过我公司房产或是咨询过的业主进行电话回访，还可以在周围的小区或是单位发放宣传手册，以保证开盘前期的工作顺利开展。