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第六章 实际应用 本章主要讨论抵押贷款分析、固定资产折旧分析、资本化成本计算等问题。 第一节 抵押贷款分析 一 诚实贷款原则 1历史上，最初的贷款利息计算方法 1）商人计息法：以单利方式将贷款本利和还款本利累积到贷款期限结束时刻，然后计算未结利息和本金。 该方法特别适用于短期业务，但对长期贷款业务则可能会出现不合逻辑的结果。 例6.1 某1000元的两年期贷款，年利率为9%，如果第1年底还款1085.00元，问：第2年底应还多少？ 解：设第2年底应还款额为K,则： 1000( 即：1180=1182.65+K 所以，K=-2.65 从理论上说是合理的，但实际上，第1年底的1085.00元还款并没有还清当时的本和利：1090元，这样看又是不合理的。现在我们国家是如何处理的：因为你是提前还贷，违反了借款合同，是要接受一定的惩罚：即缴纳违约金。 2）美国计息法：借款一方的任何一次还款都应该首先用于偿还应计利息，如果还有剩余，再用来扣除贷款余额（这样，在例1中贷款人在第二年底还应再还款：元）；如果分期付款的金额不足以支付当期的应计利息时并不改变贷款余额（即所欠的利息不再追求，此法真是荒谬！！！）。 例P190 例6.2 某人借款1000元，利率为10%，12个月还清。若借款人在第3个月底还200元，在第8个月底还300元，分别用下列方法计算其第12个月底应还的金额。 （1）商人法 （2）美国计息法 （3）复利方式 解： （1）在第12个月底应还的金额： 1000（1+10%）-200（1+ =575.00 (2) 在3月底应计利息：1000 在8月底应计利息： 在12月底应还款金额： （3）在第12个月底应还的金额： 1000（1+10%）-200（1+=575.50 （1）与（3）的结果非常接近，这是因为还款期限没有超过1年。 2美国的诚实贷款法案在实施时要求计算两个重要指标 融资费用：指包括利息在内的由消费者为取得消费贷款而支出的所有费用（包括贷款手续费、服务费、信贷报告费、信用保险费以及支付的所有贷款利息）。 年百分率（常简称APR）.指用来表示消费者所支付的平均贷款成本的百分比。即贷款年利率。由于按揭贷款通常是按月还贷或者是按季还贷，故该年百分率实际是一种名利率。 3 诚实信贷的分类： 1）限额信贷：是贷款金额事先确定的贷款，也是一种最常见的贷款方式，它一般是以分期付款方式进行贷款的偿还。 2）非限额信贷：是一次性签订借款合同，在借款期间可多次提取，逐笔归还，可循环使用，余额要缴纳融资费用。同时约定，在规定的时期内（通常为一年），借款额不能超过约定的上限。 4 符号说明： L: 贷款金额 K：融资费用 R：每次分期付款金额 m:每年的付款次数 n: 贷款期限内总的付款次数 i:ARP J:每个付款周期内的实际利率 5 结论6.1 在一般的贷款业务中，下列的关系式成立： （1） （3） 或 6表示融资成本的两个量：APR或（称为融资比），但用的最多的是APR,因为融资比不能反映货币的时间价值。 例6.3 设10000元的1年期消费贷款每月偿还860元，计算贷款成本。 解：融资费用K=860×12－10000=320元 用j 表示月实际贷款利率，则有： 求得近似解j≈0.5%,即APR≈6% 例6.4 某人需要融资购买20000元的新车。分销商考虑如下的两年逐月分期付款方式： 方式A：APR为8%； 方式B：APR为10%，同时按当前价格优惠8%。 试分析两种方式的差异。 解：（1）比较两种方式的月还款额 若选择A 若选择B 故应选择方式B (2) 比较两种方式的融资费用 方式A的融资比例= 方式B的融资比例= 由于方式A有较低的融资成本，故应选择方式A。 而对购车人来说，从考虑购车成本的角度，方式B的购买成本要小，故应选择方式B。 二 不动产抵押贷款 1抵押贷款的还贷周期一般是1个月，并且一般在月初偿还，如果贷款的起始日期不是月初，一般要利用单利方法将该月剩余时间的应付利息计算出来，并在贷款日期支付。 上述内容要记住，以后在题目中都认为是按上述操作的。 2不动产的所有权在法律上从一方转移到另一方的时间被称为结算日。一般情况下，结算日就是贷款起始日期。在不动产抵押贷款的结算日要支付许多的附加费用和手续费，其中最大的一部分是贷款的始发手续费。始发手续费一般用贷款额的点数表示：1个点表示贷款额的1%。另外还有一些其他费用：信贷报告费、调查费用、文件准备费用、所有权调查费用、记录费用、印花税票和不动产估价费用等。 由于借款人除支付利息外，还