长沙商业地产市场分析[精选].ppt

长沙高端写字楼市场现状：高端专业写字楼主要集中分布在五一大道与芙蓉路，以近年新兴供应项目为主。 高端写字楼市场：专业写字楼建筑指标偏中低，未出现超高层写字楼、体量中型，大堂普遍偏小，未能尽显写字楼大气品质。 高端写字楼市场出租率：近年高端专业写字楼出租率走低，侧面反应客户群体有限，同时被新兴酒店写字楼分流。 长沙写字楼市场发展现状综合 长沙写字楼市场发展趋势：品质高端化，超高层高档写字楼近年频现，总建面超100万㎡，未来以酒店式写字楼为市场热点，行业竞争白热化。 酒店式写字楼案例-万达广场——形象定位 酒店式写字楼案例-万达广场——产品主要价值 酒店式写字楼案例-万达广场——项目布局 酒店式写字楼案例-万达广场——优劣势分析 专业写字楼案例-中天广场 中天广场入驻企业：以大型企业为主，以金融、贸易行业为主。 专业写字楼代表楼盘分析 写字楼对比分析小结 对于“擎天广场”项目的思考 项目拟规划建设超300米超高层建筑，总投资近60亿元，总建筑面积近40万平米，集超五星级酒店、高端商业、5A顶级写字楼、白金酒店式公寓于一体的大型综合体。? ??项目位于长沙核心主干道五一大道236号。南邻五一大道，东邻芙蓉华天大酒店，雄踞五一大道，袁家岭政务、商业中心。与地铁2号线（于2013年底开通运营）袁家岭站直接相连。距长沙火车站和湖南省委仅500米，是长沙政治、经济、商业、文化核心之地。完整的高端物业组合+大平层户型+豪华精装修+优质物业服务+高端物业形象打造+高性价比， 通过高端活动+线上推广铺排+针对性渠道拓展，迅速积累客户，带来开盘热销 对于“擎天广场”项目的思考 对于“擎天广场”项目的思考 长沙商业地产谁主沉浮？ 036 一、长沙商业地产现状 二、典型案例分析：万达VS中天 三、对“擎天广场”的思考 分布情况（一点三线）一点：火车站；三线：五一路、芙蓉路、韶山路沿线 市场特征 以酒店式写字楼、专业写字楼为主； 酒店式写字楼是目前市场热点。 公寓式写字楼 专业写字楼 酒店式写字楼 湖南新闻大厦 金源酒店 湖南文化大厦 维一国际 建鸿达现代城 顺天财富中心 亚大时代 新时空NO.1 新世纪花苑 城市之心 凯旋国际 华联大厦 万达广场 五一新干线 嘉顿新天地 平和堂商务大厦 名汇达广场 联合商厦 湘域中央 湖南财富中心 运达广场 恒隆国际 第一大道 中天广场 曼哈顿新贵 通程酒店 银华酒店 BOBO国际 佳程大酒店 指标 主流水平 点评 建筑高度 100米以内 目前长沙基本没有超高层写字楼，在建的除外 建筑面积 4-5万平米 体量普遍中型 单层面积 1200-1500平米/层 偏小的甲级写字楼平面 标准层层高 3.3-3.6米 层高偏低，净高难以满足2.8米的舒适度标准 产权单位面积划分 主力面积60-120平米 受客户购买力限制影响，面积划分较小 大堂高度 多为单层高度（少数2层通高、个别3层通高） 普遍尺度局促，中天广场一枝独秀，高度达15米（3层通高） 大堂面积 多为300平米以内 普遍狭小，多数仅满足出入基本功能，不能彰显写字楼品质及形象 06年前 06年后 1、06年以前的中高档写字楼入驻情况良好达90%以上，主要由于租金较低 2、06年以后中高端写字楼入驻率很低不到70%，主要因为由于租金和面积段，侧面反映客户群体有限，且物业更新速度缓慢 1.写字楼正处飞速发展阶段，但智能化、产品创新、新设计等理念仍未投入使用。 2.物业服务不到位。 1.专业化写字楼和个性型写字楼在发达地区已开始进行摸索。 长沙在这方面做的还远远不够，大多数仍较多考虑地段因素，鲜有顾及其他方面。 目前在长沙市场，商住楼占据了写字楼市场的50%以上的比重。 主要是硬件和软件配套上都存在不同程度的不合理性。 —— 12万㎡ 20万㎡ 9.7万㎡ 21万㎡ 13.15万㎡ 10万㎡ 写字楼 建筑建面 —— 6万㎡ 10万㎡ 6万㎡ 10万㎡ 6万㎡ 5万㎡ 专业写字楼 空间建面 项目 区域 规划区 工程进度 等级 保利·南湖广场 天心区 南湖新城 在售 超甲级（200米） 华远·金外滩 芙蓉区 五一广场 在售 超甲级（198米） 万达广场 开福区 五一广场 在售 超甲级（200米） 泊富广场 开福区 五一商务区 在售 超甲级（228米） 国际金融中心 芙蓉区 五一商务区 筹建 5A 世茂滨江 岳麓区 滨江新城 在建 超甲级（240米） 绿地滨江 岳麓区 滨江新城 在建 超甲级 主题化： 专门针对高新科技、金融、文 化、旅游产业的主题式办公楼 个性化： 室内空间设置、服务配套 方面强调个性特色 自由无柱办公空间 可依客户要求，上下层增设可拆卸楼板，适合不同功能