宝钜商业大厦项目定价5.20讲解.doc

第一部分 销售价格建议 一、定价的影响因素 ——地理位置 ——项目规模 ——物业档次 ——人流量 ——临街情况 ——周围商业气氛 ——内部规划及设施 ——车行到达交通状况 ——发展商实力 ——开业时间 ——经营管理公司 ——销售策略、推广手法 二、定价的基本原则 A、根据中原对本项目周边地区的市场调查，及考虑到影响商业物业定价的各因素权重，综合分析评定物业的综合素质； B、参考同片区同类型项目的综合素质及价格水平，确定用“市场比较系数法”对相关楼盘的平均售价经过对比修正、加权平均得出本项目的销售平均价格； C、在制定各个单位价格时，充分考虑到各单位的临路（街）情况、开间比、客户可视程度、是否在电梯、楼梯边、是否有柱位和实用程度、铺面大小等要素。 D、以对未来项目运营所能达到的要求以及营销推广所能实现的目标综合考虑； 三、参考均价评定 1.“市场比较法”对相关楼盘的平均售价经过对比修正、加权平均得出参考均价。 2. 参照项目以辐射项目周边同时具备一定代表性的项目，大型MALL1个、专业市场1个、传统商业1个、商业街1个； 宝钜商业大厦项目(首层)价格因素修正系数表 项目 新龙岗商业中心 碧湖港澳城 东方国际茶都 五洲风情MALL 宝钜商业大厦 具体的评估项目 满分 状况 评分 状况 评分 状况 评分 状况 评分 状况 评分 地理位置 10 龙岗大道与龙平路交汇处 7 公园路 6 紧临龙城广场 6.5 龙岗原第二工业区 8 龙福路与建设路交会 6 项目规模 8 建面4万平方米， 6 建面1.2万平方米 4 建面13万平方米 7 建面15万平方米 8 建面4.9万 6.5 物业档次 8 中档 6 中高档 7 中档 6 中偏高档 7 中档偏高 6 人流量 9 一般 7 一般 7 一般 7 较好 8 较好 7 临街情况 10 四面临街 7 四面临街 7 四面临街 6 四面临街 8 四面临街 7 周围商业气氛 9 普通 7 一般 7 一般 6 较好 8 较好 6.5 内部规划及设施 9 较好 7 较好 7 一般 6.5 好 8 较好 7 车行到达交通状况 10 较好 7 一般 7 较好 8 较好 8 较好 7 发展商实力 8 一般 5 较好 6 一般 5 较好 7 较好 6 开业时间 5 已开业 5 已开业 5 已开业 4 05.7 3 未开业 4 经营管理 8 较好 5 较好 5 较差 4 较好 6 待定 4 销售策略、推广手法 6 一般 3 一般 3 较好 4 较好 5 待定 5 小 结 100 72 71 70 84 72 参考均价计算 项目名称 权重 宝钜商业大厦 新龙岗商业中心 碧湖港澳城 东方国际茶都 万鑫·五洲风情 按揭均价（元/M2） PX PA10000 PB20000 PC11000 PD18000 地理位置 10 6 7 7.5 6.5 8 项目规模 8 6.5 6 4 7 8 物业档次 8 6 6 7 6 7 人流量 9 7 7 7.5 7 8 临街情况 10 7 7 7.5 6 8 周围商业气氛 9 6.5 7 7 6.5 8 内部规划及设施 9 7 7 7.5 7.5 8 车行到达交通状况 10 7 7 7 8.5 8 发展商实力 8 6 5 6 5 7 开业时间 5 4 5 5 4 3 经营管理 8 4 5 5 4 6 销售策略、推广手法 6 5 3 4 5 5 合计 100 QX=72 QA=72 QB=75 QC=73 QD=84 修正后各相关楼盘价格Pi’ Pi’=( QX/ Qi)×Pi 注：Pi为按揭折实均价 PA’=( QX/QA)×PA =(72/72)×10000=10000 PB’=( QX/QB)×PB =(72/75)×20000=19200 PC’=( QX/QC)×PC =(72/73)×11000=10849 PD’=( QX/QD)×PD =(72/84)×18000=15429 各相关楼盘权重取值为Wi’ WA= 40% WB=20% WC=20% WD=20% PX=ΣPiWi =PA’WA+PB’WB+PC’WC+PD’WD =10000×40%+19200×20%+10849×20%+15429×20% =13095 首层总体参考均价为：13095元/M2 1、街铺价格：16000元/ M2 其中： 项目北侧街铺价格元15000－16