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武汉大学经济与管理学院2012级硕士期末专题报告 PAGE \* MERGEFORMAT- 9 - 资本结构、债务结构及融资策略分析 ——保利房地产（集团）股份有限公司专题报告 保利房地产简介 保利房地产（集团）股份有限公司广州成立于1992年，是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，也是中国保利集团房地产业务的主要运作平台，国家一级房地产开发资质企业，国有房地产企业综合实力榜首，并连续四年蝉联央企房地产品牌价值第一名。保利在 HYPERLINK /view/2167101.htm \t _blank 地产中国网举办的红榜评选活动中，两次上榜。2010保利地产被评为最具扩张能量的领军企业；2009被评为最具开拓力的标杆央企专家。2009年，公司品牌价值达90.23亿元，为中国房地产成长力领航品牌。2006年7月，公司股票在上海证券交易所上市（代码（600048），2009年获评房地产上市公司综合价值第一名，并入选2008年度中国上市公司优秀管理团队 。2009年公司实现销售签约433.82亿元。截至2012年一季度，公司总资产已超两千亿。2012年11月，许多业界人士认为保利地产今年会突破千亿大关。2012年12月中旬，保利地产董事长宋广菊发布消息称，保利地产销售额已突破千亿。保利地产成为中国第二家年销售额过千亿的房企。 表1：保利房地产简介 所处行业 房地产开发与经营业 主营业务 公司及子公司主要从事房地产开发和经营、物业管理等。公司经批准的经营范围为：一级房地产开发，出租本公司开发商品房，房屋工程设计、旧楼拆迁、道路与土方工程施工，室内装修、冷气工程及管理安装，物业管理，酒店管理，批发和零售贸易（国家专营专控商品除外）。 实际控制人 国务院国有资产监督管理委员会 主要子公司 目前公司已完成以广州、北京、上海为中心，覆盖24个城市的全国化战略布局，拥有81家控股子公司 二、保利房地产资本结构与债务结构 1、保利房地产资本结构分析影响因素 （1）企业经营状况的稳定性和成长性 表2：保利房地产经营状况分析 分析：稳定性好说明企业可较多地负担固定的财务费用，成长率高说明可以采用高负债的资本结构，以提升权益资本的报酬。由表2可知，保利房地产资产负债率比较恰当。应收账款周转率是反映企业应收账款变现速度快慢与管理效率高低的指标。一般情况下，应收账款周转率高，说明企业赊销收入资金回笼速度快，发生坏账的可能性小，短期债务的偿还能力强。保利应收账款周转率呈波动趋势，尤其是2008年比较高，可见它的稳定性不是特别好。 （2）企业的财务状况和信用等级 表3：保利房地产利润状况 分析：财务状况良好、信用等级高说明容易获得债务资本。由表3可知，保利房地产净利润每年都稳重有升，尤其是2008年较2007年增长了86.93%，可见保利房地产的经营状况既稳定又良好。保利地产的信用评级为AAA级，较高的信用等级使得该公司较易获得债务融资。财务状况的反应不仅仅是用净利润增长率来衡量，还有偿债能力、营运能力等。 （3）企业资产结构 表4：保利房地产资产结构表 图1：保利房地产流动资产与非流动资产比例 分析：拥有大量固定资产的企业应主要通过长期负债和发行 HYPERLINK /web/lc_gp_1 \t _blank 股票筹集资金，拥有较多流动资产的企业应更多地依赖流动负债筹集资金，资产适合于抵押贷款的企业应该负债较多，以技术研发为主的企业应该负债较少。由表4和图1可知，保利房地产公司主要资产是非流动资产，这是跟它的行业特征息息相关的。非流动资产比较多可以用来抵押，当前房地产行业的主要融资渠道为银行贷款。 （4）经济环境的 HYPERLINK /shuishou/ \t _blank 税务政策和货币政策 如果所得税税率高，则债务资本抵税作用大，企业应充分利用这种作用以提高企业价值；如果货币政策是紧缩的，则市场利率高，企业债务资本成本增大。经济环境始终处于动态变化之中，税务政策和货币政策也跟着变化，所以，公司要根据大环境的变化来合理调控资本结构，这样才能保证资本结构的最优化。 （5）企业 HYPERLINK /web/licai/ \t _blank 投资人和管理当局的态度 图2：保利房地产2011年前五大股东持股比例 分析：从所有者角度看：如果企业股权分散，则可能更多采用权益资本筹资以分散企业风险；如果企业为少数股东控制，那么为防止控股权稀释，一般尽量避免普通股筹资，采用优先股或债务资本筹资。从管理当局角度看：稳健的管理当局偏好于选择低负债比例的资本结构。由图2可知，2011年保利南方集团有限公司持股比例高达42.14%，但除它之外其它股东所占比例都非常小，所以企业股权相对分散。 （6）行业特征和企业发展周期 不同