项目二协助组织实施写字楼物业管理摘要.ppt

入伙时向业户介绍写字楼的情况，并接受咨询，如地理位置、交通、主要布局，各部门电话位置，管理方面的主要内容：保安、消防、电梯和空调的运行规定等。 装修的注意事项：施工、油漆时间，装修现场的消防安全的明确规定，配备灭火器，垃圾的清运 所有业主和用户进行装修，装修图则都需由管理公司事前批准。 装修工程完成后，物业管理公司有权予以检查、验收，以确保大楼结构不受影响，消防喷淋系统不受破坏。? 停车方面，介绍停车场的位置、租赁费用等，帮助办理租赁手续。 公司内部资料：服务记录材料，治安情况记录材料，回访记录材料，如各类巡视记录，运行档案，满意度调查记录，投诉与回访记录、大厦文化活动，宣传记录财务会计资料等。 收集的关键是按各职能部门的职责分工（1）工程部负责收集接收竣工验收资料、房屋的单体竣工图等原始资料。 （2）客服中心负责收集用户资料、装修管理资料、投诉及回访记录、文书档案资料。 （3）各部门收集其他档案资料和维修、巡视、运行及服务活动记录。 档案室：应进行验定、签收并进行整理、分类、编目及著录。 治安管理是物业管理中最敏感、最重要、最为客户所关注的工作，必须做到万无一失。全封闭式管理，人员做到来访登记， 加强保安人员职业道德教育，保安人员最起码的资质要求必须做到： （1）仪表端庄，文明礼貌。 （2）忠于职守、竭诚服务 （3）遵纪守法，廉洁公道 （4）不畏艰险，勇于奉献 位置与数量：根据大厦平面布局和总面积、幢数、出入口数量、公共设施数量、业主及客户人数，配齐保安固定岗和巡逻岗的位置与数量。 ２４小时值班监控：制定全面的保安计划，保安部设立消防监控室，监控室２４小时值班，对办公时间非开放时间的进出、探访有严格的监控。?在主要人口处、电梯内、贵重物品存放处及易发生事故的区域或重点部位安装闭路电视监视器，发现异常及时采取措施。更要防患于未然，尽量将事故消灭在萌芽状态之中，以减少事故发生率。? 随着我国经济和城市建设的迅猛发展，高层建筑日趋增多，严格的防火设计，先进的自动消防系统，使高层建筑的防火、灭火技术达到了一个较高的水平，这样，高层建筑的消防工作是否就可以高枕无忧了呢？我们知道再先进的设备也需要有人去管理和操作，事实证明，消防设施得不到良好的维护管理，安全制度不落实，业主防火意识淡薄，火险隐患就依然消除不了。 所以写字楼内的消防工作非常重要，一旦发生火灾后果难以设想，因此，物业管理工作中除了要保正设备设施的完好和消防渠道的畅通外，还要消除火灾隐患，加强写字楼内的装修管理、加强员工及用户的消防宣传教育工作，消防工作应做到常备不懈。必须加强楼内各区域的定时巡逻检查及完善楼内的安全监控措施，并通过严格的监督检查机制以确保安全保卫管理制度的有效实施。还要建立完善的应急预案。 消防系统：①干式消防系统：自动报警系统，联动总控制屏，ＢＴＭ气体灭火系统。②湿式消防系统：自动喷淋系统，消防栓系统(消防泵)。③消防联动机构：消防送风和排烟风机的功能和联动试验；空气系统鲜风机和排气机的功能和联动试验；消防电梯的功能试验。④火灾报警系统：自动报警系统(包括感温式火灾报警、感烟式火灾报警、感光式火灾报警)，手动报警系统(包括电铃报警、破碎玻璃报警、紧急电话报警)?。  交通秩序就是对物业管理区域内车辆的行驶及停放秩序进行管理。主要是加强车辆进出与停车的引导服务和及时疏导来往车辆，使出入写字楼的车辆井然有序，保证车辆及行人的安全。 停车场管理，写字楼大厦为了方便用户，一般都设有地下及地面停车场。停车场的管理、服务都归保安部负责。保安部应设立岗位，安排人员做好停车场（库）各方面的管理工作，因地下停车场多为业主专用停车位，必须按指定区域停放，并实行一车一卡制度，所有外来车辆未经服务中心许可，不得进入地下车场，或长时间停放。运送物品车辆需提前1天与服务中心联系，安排时间进入，以免车辆高峰期车场的堵塞。 设备设施管理：由于现代写字楼本身规模大、功能多、设备先进，加之进驻的多为大型客户，自然各方面的管理要求都较高。特别是现代化的智能写字楼，集各种先进技术设备之大成，例如，中央空调系统设备、高档电梯、楼宇自控设备、保安监控设备、火灾自动报告系统设备、办公自动化系统设备等，这无疑对物业管理人员提出了更高的要求。物业管理工程部的人员不仅要具有管理知识，更要具有与之相适应的专业技术知识，只有这样，才能够驾驭这些设备，才能够担负起管理和维护这些设备系统的责任。同时，应指导客户正确地使用这些设备，避免因不正常的使用操作而导致设备的提前损坏。 （1）供电系统　　写字楼一般都设有变电所或配电站为大厦供电，管理处设有操作室，实行２４小时值班监控；同时按规定检查维护，发现问题及时检修，对不安全隐患限期解决，以保证安全供电及大厦各种设备设施正常运转。?