美国房地产开发模式及流程..docx

美国房地产开发模式及流程目 录一、美国房地产开发模式——以专业细分和金融运作见长1二、美国房地产企业的经营模式特点2三、美国土地法规、制度及房地产税收情况3（一）土地利用的控制法规3（二）土地制度4（三）房地产税收4（四）中美商品房价格构成比例比较4四、美国房地产开发程序4（一）土地获取的方式5（二）土地规划——土地规划改变较国内要严格5（三）土地的获取程序5（四）开发建设7（五）租赁与销售10五、房地产开发过程中的战略控制点和可能面临的风险11一、美国房地产开发模式——以专业细分和金融运作见长美国模式其核心是金融运作，美国拥有最成熟和完善的房地产金融体系，房地产投资信托基金和投资商成为主导者，而开发商、建筑商、销售商以及其他房地产服务商则成了围绕资本、基金的配套环节。美国地产模式的背景及特点是：?1、土地自由供应。美国62%土地私有的格局，让政府不可能对土地供给进行严控。?2、专业分工明确。美国房地产发展模式强调，房地产开发的所有环节由不同的专业公司来共同完成。有专门的土地开发商、建设商、中介经纪商、保险商、抵押服务等机构。土地开发商负责土地开发，地块划分商（Subdivider）, 负责地块的规划设计，中介经纪负责市场销售策划，保险机构负担灾害风险、抵押信用风险、产权保险风险，抵押服务则负责抵押贷款的后续管理。不同公司根据自己的专业特长专注于某个细化产品市场。比如：有专做写字楼的，也有独做大型超市的，既有做郊区成排别墅群的，也有独营退休社区的。?3、以金融运作为核心。美国房地产模式中存在有金融产业链、开发产业链、中介产业链和流通产业链，各产业链均衡发展并相互协调。各个链条中，金融产业链最为发达。美国没有一家房地产开发企业进入世界500强，但却有许多以房地产投资收益为利润来源的投资商、投资基金等金融机构进入世界500强。开发商是吸引资金、把控中介和流通的组织者。4、收益大众化。美国的房地产基本上是私人投资，全国大多数人都可以通过不同方式参与房地产的投资，主要渠道是房地产投资信托基金、上市企业股票、MBS(房产抵押贷款证券)等。二、美国房地产企业的经营模式特点1、经营专注化收缩战线，出售非房地产业务，集中精力于房地产；通过把业务做大做强规避经营风险，而不是通过多元化经营；代表公司 Pulte Homes Inc. (美国第一大房地产开发商）。2、地域多元化以公司总部所在地为依托，逐渐向周边地区拓展；步步为营，每拓展到一个新地域都力争占有较大的市场份额；通过地域多元化规避经营风险，增强竞争实力；Centex Corp. （全美第三）。3、管理二级化两层管理架构，权责明确；公司总部仅负责财务融资、资金调度、风险管理等；区域性经营决策权下放地方；避免公司总部的错误决策给区域性业务带来负面影响；代表公司 D.R. Horton （美国第四大开发商）。4、服务全程化以客户为中心提供一揽子衍生性增值服务，做到一站式经营；提供住房抵押贷款、住房保险等售后增值服务；几乎所有的美国大型房地产开发商都提供全程服务；注重品牌维护；努力提高品牌认知度；品牌梯度化、层次化；针对不同层次的客户使用不同的品牌，用品牌细分市场；每一品牌都代表一定的标准；大规模复制成功品牌；通过品牌取得溢价；代表公司: D.R. Horton，下辖13个品牌。5、注重兼并收购总体讲，兼并收购与自主开发的收入持平；越是大型房地产开发商越重视兼并收购；大型开发商主要通过兼并收购进入新的区域市场或细分市场；代表公司：Centex Corp.和Pulte Homes Inc.6、注重标准化生产材料通用化；户型模块化；生产标准化、程序化；麦当劳路线；通过通用化、模块化、标准化使品牌的大规模复制成为可能；通过标准化大大降低工程复杂度提高效率；代表公司: Centex Corp.三、美国土地法规、制度及房地产税收情况（一）土地利用的控制法规1、总体规划（master plan）：总体规划由市或县一级政府制定，主要规划一个地区的发展目标，协调社会、经济、环境等关系。2、分区条例（Zoning ordinance）：分区条例即法定图则，是总体规划的法律化，总体规划通过分区条例发生法律效力。分区条例规定了一个地区土地的用途、地块大小、建筑的类型、建筑高度、建筑密度、建筑离道路的距离等。3、建筑法典（Building Codes）：建筑法典主要规定建筑的标准和准则，如建筑材料要求、卫生设施、配电设施、防火标准等等。根据建筑法典的要求，新建建筑或改建原有建筑都必须获得《建筑许可证》方可施工，新建的建筑物完工后经验收合格，获得《占用证》，改建的建筑物完工后经验收合格，则获发《合格证》。4、地块划分规则（subdivision regulations）：地块划分规则主要是控制住宅用地的划分。地块划分规则