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杭州市楼宇经济发展的若干思考 一、引 言 近年来，总部经济、体育经济、社区经济、培训经济等各种新的经济术语所蕴含的商机、能量一次又一次地给政府和精明的商家带来了“惊喜”。而就在这个时候，一种新的经济形态在大都市悄然而生，吸引着越来越多的“眼球”，这就是楼宇经济。楼宇经济是经济、社会发展到一定阶段的产物，是知识与经济相结合、企业经营方式转变的结果。发展楼宇经济，对于开拓发展空间、积聚经济要素、提高业态档次、提升内涵发展、扩大经济总量等都有重要作用，它不仅可以用较小的代价换来更大的经济效益，而且还能有效化解经济资源相对不足、土地资源日渐稀缺的矛盾，是实现区域经济结构转型升级，提高城市中心区域效力，实现可持续发展的必由之路。 楼宇经济当前成为经济发展的亮点，吸引着许多城市不断推出发展楼宇经济的规划。楼宇经济的出现大大拓展了城市经济发展空间，并成为国内一些城市经济最活跃的部分和财税收入的重要来源之一。因为占地少、污染少、产出高，有人形象地把“楼宇经济”称为新型财富效应，比作都市里的“垂直印钞机”，概括为“一幢写字楼税收赛过一个县”。近年来，一些城市的中心城区把发展楼宇经济作为一种新的发展举措，积极推进，并取得一定的成绩。北京、上海、深圳、广州、南京、青岛、宁波等城市把培育和发展楼宇经济作为优化产业结构、加快完善城市功能、有效提升城市形象的重要举措，纷纷出台相关政策措施，宣传、推介、扶持和服务楼宇经济。面对土地、空间、资源、环保等要素的制约，大力发展楼宇经济，已成为杭州集约利用资源、发展现代服务业、打造“生活品质之城”的迫切要求。 二、文献综述 （一）楼宇经济的基本内涵 1、楼宇经济发展研究 在国外有关楼宇经济的研究，始于20世纪20年代相关CBD的研究。 1954年，墨菲（Raymond.Murphy）益强大等等，推动了对“楼宇”需求的崛起。尤其是中国加入世界贸易组织以来，服务贸易分类表中商业分销、中介服务、旅游、娱乐等行业的逐步开放，对“楼宇”的需求不断增加，为“楼宇”发展提供了无限商机。 楼宇经济是以商务楼、功能性板块和区域性设施为主要载体，以开发、出租楼宇引进各种企业，从而引进税源、带动区域经济发展为目的，以体现集约型、高密度为特点的一种经济形态。这种产业形态是一种服务形态、头脑经济、创意产业，是与知识经济紧密相结合的产业，提供的主要是金融、服务、咨询、高科技研发等高端的产品。主要表现为现代服务业，如金融业、咨询业、广告策划、影视制作、网络公司、律师事务所、会计师事务所、咨询中介公司、高科技企业、娱乐服务企业、房地产开发企业、旅游服务企业、交通通讯企业等国内外各类企业和公司。楼宇经济以极小的土地资源集聚起最大化的经济和财富效应。 在我国城市经济发展中，凡是利用城区新开发楼盘和闲置用房，通过出租、售卖、合作等形式，招商引进现代服务企业和都市型工业，从而培植新税源和新的经济增长点，促进城市经济发展的经济活动，通称为楼宇经济。简言之，楼宇经济就是以商务楼为载体，通过从事商务活动产生经济效益的一种经济活动方式。 3、楼宇经济的构成要素 楼宇经济的构成要素很多，随着经济水平和城市建设的发展，不同时期、不同地区楼宇经济的构成要素会发生一些变化。结合当前大部分城市的情况，比照上海、南京、成都等地的楼宇经济发展，可以从三个方面来看要素：从需求方，租户角度分析的楼宇经济构成要素：地段、政府的配套政策、楼宇品味、物业服务、与本行业相关的会展频率；从供给方，业主角度分析的楼宇经济构成要素，主要由投资回报率决定，具体包括三个要素：收益率、每年实收租金与预算年租金回收率之比、客户租用的平均年限；从政府的角度分析的楼宇经济构成要素：CBD区域的产出规模和CBD区域的资产规模。 （二）楼宇经济的功能 楼宇经济具有集聚性、辐射性、体制外性、流动性等特点。形成楼宇集聚的区域一般都具有以下4个共性：楼宇的形成区域一般都有悠久的中心商业街（区）历史、文化的沉淀背景；与当地的经济、金融、交通、信息等发展水平紧密相连；楼宇所在区域是人才比较集中、文化素质相对较高、年龄较轻的区域，能为商务活动提供所需要的人才支援；楼宇所在的区域一方面改变了“同行是冤家”传统观念，追求“双赢”而是非“零和博弈”，往往是几十幢、上百幢楼宇集中在一起，一些相同的行业也会集中在同一幢或者相近的楼宇中。另一方面在一幢楼宇中集中的又不完全是单一的某一种产业，而是多种不同产业的组合，便于楼宇中各种组织之间进行商品、信息交换和各种社会活动，产生产业集群效益。 可以说发展楼宇经济就是发展现代服务业，就是发展总部经济、文创经济、税源经济。楼宇经济作为一个城市现代服务业的集聚区域，对推动整个现代服务业的发展起着决定性的作用。这是从产业层面上来分析楼宇经济的经济业态。如果从“产业链”层面上分析，则