晋愉大坪地块项目定位及物业发展建议书-2.21.docVIP

大坪地块项目定位及物业发展建议书 编 制 策划营销部 复 核 审 核 审 批 目录 第一部分 地块基本情况解读 第二部分 项目开发背景概况 第三部分 项目定位基础解析 第四部分 项目开发理念与功能定位 第五部分 整体建筑细部设计建议 第六部分 项目规划方案建议 第七部分 项目定价策略与销售预期 第一部分 地块基本情况解读 项目概况 1、项目位置; 本项目地处重庆市渝中区大坪区域长江二路和嘉华隧道之间，原大坪武警总队一支队用地，位于渝中大坪中央核心规划区，距传统五大核心商圈（解放碑、观音桥、南坪、沙坪坝、杨家坪）约5-7公里，属于重庆主城九区的地理几何中心。 技术经济指标 本项目占地规划面积约30亩（合20000㎡），规划容积率为3.9，二类居住用地。 项目现状 地块情况：地块形状呈不规则矩形，内部地势高差7-8米；武警一支队用房为多层结构，拆迁工程量不大 周边现状：紧邻大坪转盘，位于苏宁电器后长江二路支道上，距主干道约200米距离，呈片区腹地的形态。 项目四至：北面为重庆市公安局刑警总队，南为重庆市66中学，东西面为较陈旧的民房住宅 地块从北向南有一条电信微波通道，建筑高度和布局受一定影响；黄沙溪隧道从地块东部由北向南穿过，若在隧道上方修建建筑，结构安全性需论证。 项目地理交通及配套资源 项目所在地交通道路系统发达便捷 项目拥有比较便捷的交通体系，长江路、高九路、大坪循环道等多条城市主干道环绕左右，项目紧邻轻轨大坪站（2.、5号）、地铁大坪站（1号），大坪公交枢纽、轨道交通换乘，附近有袁家岗立交、黄沙溪立交、嘉华大桥，数十路公交线路途径地块及周边。 配套资源丰富 项目所属大坪板块，聚集了IT、通讯、医药、教育的等众多产业，人口结构相当完整。 医疗卫生水平在整个重庆市位列前茅，大型医疗机构众多。 主城教育基地之一，密密麻麻的中小学分布周围。大坪近年重庆通信产品，特别是手机及其配件产品的批发集散地。未来5年内大坪规划将建成渝中第二商圈 点评：以协信、恒大、万科为代表的项目主要抢占两房至四房的中高端市场；而以龙湖、英利、大鼎等一系列项目产品，主要竞争中小型产品市场，目标是中端消费群与投资市场。 可比项目面积区间示意图（单位：㎡） 点评：协信高层江景组团的大三房产品，以及恒大四房大面积产品意在吸纳主城中高端家庭式消费群，在区域内形成差异化竞争；其他项目产品均是以中小户型竞争为主，我们看到竞争较大的产品是32—72㎡这个面积区间。 3. 大坪地区住宅类消费客群研究 本地：核心特征——常年在泛大坪区域工作的，具有较强区域情结的年龄在25岁-45岁之间的中青年群体。 当前，大坪区域本地常驻户籍人口超过35万人，同时医疗事业单位群体支撑起大坪本土房地产需求的重要部分； 渝中东部旧城拆迁改造，本地越10万人的刚需得以释放，在政府规划有意识的，将这部分人群迁移至此； 大坪作为解放以来老山城最原始的主城腹地，居住在泛大坪区域的居民有着严重的本土情结，老一辈的45岁以上的人群依然传承着一方水脉； 外部：核心特征——来自于重庆渝中及九龙坡老商圈（集中在长江2路及石油路一线，解放碑-两路口-鹅岭；袁家岗-石油校区域等），电信、数码城等企事业单位入驻人流。 与大坪毗邻的江北、九龙坡、南岸、沙坪坝、大渡口等区域人群将首先吸引而至，尤其是城市白领、新贵一族； 沿着星状辐射线，逐渐跨越至重庆周边部分人群。重庆区县的部分中高端人群随着城市化的进程，以及眷恋渝中的都市情结都将落户大坪；重庆周边省份尤其是在重庆有着贸易往来的商务人员，他们亲眼看见大坪的发展历程，在大坪做第二居所置业； 小结：由于大坪都市CBD，渝中后花园的区域定位，使得其购房群体跨度十分广泛。有抢占都市新贵一族小户型产品和投资类用途的，也有抢占基本刚需的普通消费者。客户主要看好其地理核心位置，便捷交通和完善配套。中小户型刚需和改善投资类客户是市场主力。 第三部分 项目定位基础解析 项目地块背景 晋愉集团重庆北上的又一力作 楼市调控限制购买需求，成交量大幅萎缩的情况下，土地市场受波及相对冷清，按照市场规律地价处于洼地 大坪城市CBD的崛起，只等楼市调控松绑的东风，至那时在主城各大商圈中大坪的物业反弹能力相对最强，势头最猛 地块深处核心地段的腹地，总体来说利大于弊，幽静、方便，且地价相对便宜 处理好社区与主干道之间的衔接，突破地块不规整的设计约束，深挖价值，定能化腐朽为神奇； 二、项目SWOT分析 基于地块环境的SWOT分析 S（优势） 1）处于重庆渝中区