苏州市土地出让时序研究.docVIP

1. 引言 1.1 土地市场概论 市场，直观地说，它是商品交易的场所，从实质上来说，它足商品交换中发生的经济关系的总和。土地市场是指土地这种特殊商品在流通过程中发生的经济关系的总和。在土地市场中，市场的主体是土地的供给者、购买者和其他参与者，市场的客体是交换的目的物，即土地。在土地的交换过程中，不只是市场的买卖双方参与土地交易，而是有众多的参与者，要发生多方面的经济关系。市场的参与者除贿买者、出售者之外，还有出租人、承租人、抵押人、贷款人、经营者、政府管理部门、中介机构等。在土地交易过程中各参与者要发生以土地交易为核心的各种经济关系，如签订各种经济合同、资金结算、办理各种法律手续等。这种为实现土地交易而进行的各种活动及经济关系就构成土地市场。 土地是一种特殊的商品。土地的功能主要体现在为人类提供劳动条件、活动空间及场所，人们利用土地，是为了获取土地的产品和服务，即土地的未来收益。土地的未来收益因土地权利的分离而在各权利者之间实现分割。土地的权利是一个以土地所有权为核心的权利束，有土地所有权、土地使用权、抵押权、租赁权、地役权等。不同权利因其内涵不同而分割到大小不等的土地收益。土地市场交换的客体，事实上不是土地本身，而是各种内涵不同的土地权利。 我国城市土地市场分为土地用权出让市场、土地使用权转让市场、土地使用权租赁市场和土地使用权抵押市场。 土地使用权出让，是指国家以土地所有者的身份将城市土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 土地使用权转让是指从土地所有人处获得土地使用权后，土地使用权人以协议的方式将合法取得的土地使用权转移给受让人的行为，是土地使用权人将土地使用权再转移行为。 土地使用权租赁是指经土地行政主管部门批准，城市空地可以依法出租，承租者向国家按当地县级以上人民政府有关规定缴纳土地收益后，方可按两年期限临时租用，当国家建设暂时未利用时，到期后可续期租用。 土地使用权划拨是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权。 1.2 我国土地出让制度 据统计我国国有资产总额达到33万亿元，其中土地资产为25万亿元，占76％。我国按照土地所有权与使用权相分离原则，建立土地市场制度。我国土地市场分为二级运行模式：一级市场即土地的使用权出让市场，是指政府有偿、有期限的出让土地使用权的市场；二级市场是指土地的使用权转让市场。 土地使用权出让必须签订土地使用权出让合同。5市、县人民政府土地管理部门会同城市规划和建设管理部门、房地产管理部门依照相关法律法规共同拟定方案，决定城市土地使用权出让的地块、用途、年限和其他条件。目前，我国有关法律文件规定城市土地的出让可以采取协议、招标、拍卖和挂牌四种方式。 国有土地有偿出让制度的建立与发展经历了三个重要阶段： 一是初步确立阶段；1986年《中华人民共和国土地管理法》正式颁布实施，第一次以法律的形式明确我国实行国有土地有偿使用制度。第二年，深圳经济特区第一宗国有土地使用权出让成功，拉开了土地使用权有偿出让制度改革和发展的序幕；1990年《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的颁布，使得土地使用权有偿出让制度的真正得以确立，我国城市土地使用由原来的单一行政划拨的单轨制，逐步变成了划拨和出让并存的双轨制。 二是配套制度建立阶段；2002年国土资源部颁布1l号令即《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(即国土资源部11号令)，确定除了协议出让外，国有土地出让，还包括招标、拍卖、挂牌出让制度。其中商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地必须以招标、拍卖或者挂牌方式。 三是细节完善阶段；2004年“8．31大限之后，2006年相继出台了《协议出让国有土地使用权规范》、《实施的招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》，对协议出让进行了严格规范限定，进一步扩大了公开出让的范围，招标、拍卖、挂牌逐步成为国有土地使用权出让的主要方式，土地资源市场化配置程度进一步提高。 一系列土地使用权有偿出让制度的建立，推动了我国土地市场经济的发展，为加快我国城市化进程提供了巨大的资金支持，进一步推动土地的优化配置，在一定程度上避免了土地资源的浪费。 1.3 研究背景 城市土地的无偿或低偿使用，造成了国家土地收益的大量流失、土地产权不明晰、土地利用空间结构不合理等一系列问题。作为城市土地所有者的国家，其土地所有权不能在经济上完全得以实现，所获得土地收益甚微且缺乏保障，土地实际占用者在某种意义上取代了国家成了土地实际所有者，占有了绝大部分土地收益。随着社会经济的发展，资源配置市场化要求愈来愈为强烈，土地作为一类重要资源，其原有使用制度也急需进一步的改革与调整。由于政府未能实现城市土地一级市场的垄断供应，许多单位和企业绕开一级市场，进行土地出租和转让，造成土地收