某商业综合体招商业态定位分解.ppt

2号馆西区业态规划及定位报告 招商部 2013.10.17 带着几个问题去思考2号馆西区—— 为什么我们再次规划2号馆西区业态定位？ 目前2号馆西区遇到怎样的瓶颈？ 2号馆的机遇又是什么？ 为此我们该怎样再次创造奇迹？ 为什么我们再次规划2号馆西区业态定位？ 目前2号馆业态规划 女 装 品牌服装 小 商 品 玩 具 与奥莱重叠？ 体量小，商户没信心？ 需要加工区？ 体量小、不具规模？ 面对质疑我们给出诸多阻力……，而没有从深层把脉。 市场真的是这样 各个业态市场依然延续着它的节奏 新市场如雨后春笋遍地拔起 NO! 战术方面缺乏对市场的深入了解，战略方面缺乏计划和执行力； 之前业态定没有一个主题业态支撑西区； 招商时所有物力、人力、财力没能集中攻破某个业态； 很多业态的招商只是停留在洽谈中，基本没有落实到实处； 每次加大空的招商工作汇报错失了各种招商时机。 西区之前定位之反思—— 无论前期我们付出多少，结果证明了现状； 前期业态定位无论对错与否，它已经在市场上得以传播； 在市场上的口碑好与坏已不再重要，重要是我们一直在努力。 目前2号馆本身是存在着一些不足之处：结构、配套、运营等等 ，但只要有商家进驻，这些问题自然迎刃而解。 所以，市场需要我们精准把脉，加强环节 细化，方能推进招商节奏。 2号馆的机遇又是什么？ 华南城由前期的地产商转为商业运营商的战略目标 西安市新老专业市场更替带来的机遇 2015年地铁3号线开通带来的商机 东区成功招商、运营商业氛围的营造 12月份“东盟、港澳台产品展销嘉年华”会展带来的影响力 2号馆的机遇又是什么？ 各种机遇使2号馆如虎添翼，我们必须抓住。 西区重新定位规划思路 目前整个西区缺乏一个主力业态支撑，不像东区有皮革城和奥特莱斯。所以我们 参照东区重新对西区进行整体定位规划。 2号馆西区重新精准规划定位 2号馆西区精准定位 定位目的——撬动西区 深入透视市场规律，便于西区的招商进度； 西区的成功招商运营奠定西区业主的信心； 成功运营后的西区必定带动铺位销售； 西区的成功招商必定与东区形成商业氛围； 改变市民对华南城之前的认识度。 定位原则——遵守市场法则 尊重商业市场的发展规律，寻找市场差异化； 杜绝各种业态的不切实际的需求，如：面积、租金、优惠等方面； 各个业态必须结合2号馆的业态规划及建筑结构； 2号馆西区精准定位 2号馆西区精准定位 定位依据——客观事实 参考之前部分业态和其他新兴市场业态布局，重新布局楼层业态格局； 参考东区成功招商经验，找准每个业态的切入点，逐步攻破； 根据之前掌握的各种业态客观情况，发掘实力商家的影响力。 2号馆西区精准定位 定位思路——中高档批零兼售 寻找主力业态 以“服装”为主确定主力业态，带动其他业态填充西区。 多业态组合 通过东区的顺利开业及业态特点，计划在西区设立以“箱包、皮鞋”等为主的业态。 逐步完善 其他楼层计划以“轻工小商品”业态进行招商。 业态定位 主力业态定位 第一业态主题——中高档服装批零店 从最初的招商开始“女装”业态 一直是重点宣传的对象，但是目前 市场上的服装批发大部分是中低档 品类，所以本次定位以“中高档服 装为主题”的业态。 西区业态规划 六 层 商业配套 五 层 窗帘、床上用品 四 层 轻工小商品 三 层 服 装 二 层 服 装 一 层 箱包、鞋等皮具用品 中高档服装批零店 第一业态主题——中高档服装批零店 业态定位 主力业态定位 第二业态主题——打造全家总动员口号 通过市场的深入调研了解，以儿童为主业态比较分散而且规模较小，这种差异化的机会我们要把握——以“育婴、儿童为主题”的购物、游玩、饮食新天地。 业态定位 西区业态规划 六 层 商业配套 五 层 轻工小商品 窗帘、床上用品 四 层 儿童游乐场 三 层 儿童服装、食用品、玩具等 二 层 服 装 一 层 箱包、鞋等皮具用品 第二业态主题——打造全家总动员口号