江苏宿迁金鹰商业项目市场定位案例.ppt

商业物业管理角度：专业公司管理是比较理想的模式 管理主体 开发商主导管理 专业公司管理 特点 管理费用低，行政手段 管理费用高，经济手段 盈利状况 一般需长期补贴，才能保持商业持续经营 保证一定的利润水平下，物业出租率高、经营兴旺、升值快 设备管理特点 设备维护缺乏计划性，事故驱动型 定期维护设备，预防性维护与维修 成本控制 成本控制无序，造成较大的浪费 有效的成本控制，保持合理的利润空间 商家 关注管理费用 对商业街的物业管理与商业经营的关系不敏感 看重商业经营的利益 希望优质的物业管理 可以承受较高的管理费用 对商业的影响 物业管理的水平依赖于开发商管理能力，商业经营状况波动比较大 营造优质的商业经营环境 提升商业价值 案例 内地大部分商业街管理模式 国外模式 类型 所有权经营权统一 经营权局部统一 所有权分散，经营权分散 产权属性 产权单一 产权分散 产权分散 经营属性 所有权与经营权统一 所有权与经营权局部分离 统一经营 所有权分散，经营权分散 规模过大，一般难以经营 租售特点 只租不卖，或自行经营 租售混合或全部销售 全部销售 开发商要求 很强的商业经营管理能力 不要求 聘请专业经营管理公司 不要求 一般移交政府托管 开发商职责 负责商业经营与物业管理 协助或聘请专业公司管理工作 商业街管理移交政府 不参与后期经营管理 开发商利润点 商业经营利润 商铺销售收益 商业经营收益分成 商铺销售收益 资金回收特点 投资回收期长，现金回收慢，稳定现金流 快速回收部分投资 快速回收全部投资 适用范围 大型百货、购物中心 购物中心、主题街区 临街铺面 所有权主体不同时，对应不同的经营管理模式 从本项目所有权主体：商铺大部分完成销售，局部进行自持经营，后期的管理移交管理公司 案例借鉴：国内商业街的经营、管理经验 案例 建外SOHO 海南外滩步行街 深圳东门 上海新天地 商业形态 商铺 集中式商业＋商铺 集中式商业＋商铺 集中式商业＋商铺 所有权 全部销售 产权分散 少量经营，销售为主，产权分散 集中商业产权集中 商铺产权产权分散 全部经营 产权统一 物业管理 专业物业管理 专业物业管理 专业物业管理公司 专业物业管理 经营管理 无统一管理 聘请专业经营管理，统一推广、营销 商铺无统一经营管理；大商业未统一的经营管理 开发商进行统一的经营管理 盈利模式 销售利润 销售利润为主 销售利润 租金收益 租金收益 操作节点 销售期，负责商铺招商后期，负责租赁 实行三年返租。 三年内，聘请专业经营、管理公司 商铺没有统一的商铺租售管理部门 开发商成立新天地营业部负责经营管理 区域特点 城市商务区 商业市场明显商业前景好 较陌生区域，开发商做热市场 老城商脉传统 商业市场明显 城市商务区 商业市场明显 本项目经营管理的模式 销售期，统一进行招商，直至项目全部开发完毕。 后期局部聘请专业公司进行统一经营管理，其它部分可以先协助业主成立商业街的租赁部，但不一定负责商业街后期经营管理工作。 物业管理公司行使物业管理职责 经营管理方向 物业管理方向 商业，充满了变数，如何透过这个洞口去看整个世界， 外面很复杂也很壮阔，其需要的不光是眼睛，还要去体验外面的世界和保持永远敏感的心， 否则永远只是眼前的那一片天。 南京优派克思房地产经纪有限公司 2010-11-25 预祝项目开发圆满成功！ Thanks! LOGO LOGO效果示意 定位语 全感官·不落幕·万象生活体验场 1、物理层面：包罗万象、业态丰富的商业综合体 2、精神层面：宿迁此前从未有的商业生活体验 广告语 汇无限 活出彩 1、丰富内涵：汇无限，高度概括商业综合体本质 2、精神升华：活出彩，精炼生活方式的影响力 3、强力号召：三个字的短句，简洁有力，情绪强烈 主形象 业态视觉 围墙示意 视觉运用 物料 大型活动一 五一强档 金鹰水幕上映 ——古黄河畔 金鹰开幕酒会暨水幕电影节 配合五一项目开盘。以古黄河为舞台，上映水幕电影，吸引公众参与。在活动过程中不断强化和体验水景主题商业综合体的概念。轰动全城，全面刷新宿迁人的商业消费眼界。 大型活动二 龙舟赛，赛出彩 ——喜迎端午，金鹰杯古黄河龙舟比赛 配合5月『文化书城』开盘。再次以古黄河为活动背景，拉近城市生活与水的联系，强调项目水景主题定位。吸引公众亲临现场，感受金鹰魅力。 大型活动三 美酒美蟹 美食天下 ——食在金鹰 金秋美食节盛大开幕 配合十一『万国美食』开盘。以美酒美蟹为主打，整合宿迁特色美食及万国风味，高度调动公众参与，最大化聚敛人气。 大型活动四 最高圣诞树 最美圣诞夜 ——璀璨狂欢 见证金鹰圣诞树亮灯瞬间 配合12月金鹰开业。打造宿迁最高最美的圣诞树，让全城瞩目，让媒体关注，再次让公众切身体会金