物业管理-佛山市网上纳税人学校.pptVIP

一、 物业管理营业额的确定 二、出租物业的税收政策 三、业主共有财产经营收入政策 四、跨区经营物业管理税收问题 五、聘请临时人员的税收政策 六、物业管理税收优惠政策 七、物业管理税收政策应注意的问题 关于物业管理单位征税问题 物业管理单位代业主、承租者收取的水费、电费、燃气费、房屋租金、房屋维修基金及其他代收款项的行为，属于营业税“服务业”税目中的“代理”业务，即以与物业管理有关的全部收入减去代业主、承租者支付的水费、电费、燃气费、房屋租金和其他代收代付款项后余额为营业额征收营业税。 《广东省地方税务局关于明确营业税若干政策问题的通知》（粤地税函[2003]339号） 二、出租物业的税收政策 （一）代业主出租收取租金的营业额 需要注意： 业主与承租方签定租赁合同； 业主与物管签定物业管理或代理协议。 因此，据上述文件规定，其代收的房屋租金、水、电费、燃气费、房屋维修基金及其他代收款项的行为，可以在营业额中扣除，属于营业税“服务业”税目中的“代理”业务，即以与物业管理有关的全部收入减去代业主、承租者支付的水费、电费、燃气费、房屋租金和其他代收代付款项后余额为营业额征收营业税。 （二）转租行为营业额 业主与物业管理公司签定租赁合同，物业管理公司再租给相关单位，是转租的行为，物业管理公司应按转租收入缴纳营业税。 对转租的房产是否按规定缴纳房产税呢? 对转租的由原业主缴纳房产税，转租人无需缴纳房产税。 三、业主共有财产经营收入政策 （一）公共物业取得的收入 1、公共物业出租取得的收入，按取得收入的5%征收营业税；房产税按取得租金收入12%征收房产税；土地使用税按实际占用的土地面积与定额税率的积缴纳土地使用税。 2、对共有物业房产税纳税人应由谁缴纳。 据财税[2006]186号文件也规定，对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。 自营依照房产原值减除10%至30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值；出租的，依照租金收入12%计征。 （二）利用墙体、空间取得的收入 取得的收入按服务业“租赁业”税目征收营业税。 （三）出租停车场地取得的收入 出租：小区公用停车场如用于出租，应按规定缴纳营业税、房产税（室内）和土地使用税。 自用：小区公用停车场用于业主自用，不收取费用，依《广东省城镇土地使用税实施细则》规定，个人自用住宅非营业用的房屋用地，暂缓征收土地使用税。 四、跨区经营物业管理税收问题 公司外出经营无办理税务登记证的，取得的物业管理收入如何纳税 （一）外出经营税收管理 物管公司跨区提供物管服务前，应向物管公司主管税务机关申请开具《外出经营活动税收管理证明》。若跨区物管服务在连续的12个月内累计超过180天的，应当自期满之日起30日内，向生产、经营所在地税务机关申报办理税务登记，税务机关核发临时税务登记证及副本。 （二）营业税和发票领购税收问题 物管公司是持《外管证》跨区经营、从事物管服务的，营业税应向物管公司机构所在地主管税务机关申报纳税，并向劳务发生地主管税务机关申领发票。 物管公司持经营累计超过180天向经营地办理了临时税务登记证跨区经营、从事物管服务的，营业税应向劳务发生地主管税务机关申报纳税，并向劳务发生地主管税务机关申领发票。 （三）企业所得税税收管理问题 企业所得税实行法人税制。物业管理公司办理《外经证》或《临时税务登记证》外出经营，若外出经营部门为物管公司的具有独立生产经营职能部门，且具有独立生产经营职能部门的经营收入、职工工资和资产总额与管理职能部门分开核算的，可将具有独立生产经营职能的部门视同一个分支机构，就地预缴企业所得税。　 五、聘请临时人员的税收政策 （一）作为物业公司员工，按“工资薪金”所得扣缴个人所得税； （二）将小区业务给其他公司承接，物业公司支付相关费用给对方公司，按发生的实际劳务取得发票，无相关涉税事项； （三）请临时人员处理小区绿化或卫生等，按劳务报酬所得征收个人所得税。 六、物业管理税收优惠政策 （一）小微企业税收优惠政策 1、条件 　（1）从事国家非限制和禁止行业； 　（2）工业企业，年度应纳税所得额不超过30万元，从业人数不超过100人，资产总额不超过3000万元； 　（3）其他企业，年度应纳税所得额不超过30万元，从业人数不超过80人，资产总额不超过1000万元。 （二）退伍军人税收优惠政策 安置自谋职业的城镇退役士兵就业