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一套房百余种税万房款中万上缴各部门
一套房百余种税 100万房款中15万上缴各部门
记者从开发商处获悉,房地产项目的“总成本”主要可分为土地成本、直接成本和运营成本等几大类,而在统计预算时所计算的“总费用支出”则涵盖了“总成本”及“总税收”两个部分,即基本等同于房产项目中所有支付给政府的资金综合。此外,“总销售收入”则同时包括了“总费用支出”及“企业剩余”,该部分资金基本可等同于房屋出售的全部收入(并非企业所得净利润)。
换言之,如果全部以销售收入为标准统计,即可笼统地得出各项成本占房价的大致权重。
通过有关渠道,记者获取了一份上海浦东某项目的《项目成本收入估算明细表》作为样本,发现该项目所缴纳的各项税费总额为689845244.40元(约6.9亿元)。此外,表格还罗列了各主要税费占销售收入的比重,经计算得出该项目所缴纳的各项“大头”税费约占销售收入的13%。
记者经换算得出,该项目土地成本占销售收入的35%左右,而土地成本、税收、行政性收费这三项支付给政府的“支出”总和的确已接近50%。
然而这只是2008年的统计数据。随着各项税、费的不断变更,这部分资金比重会不会有所变化?
巧合的是,全国工商联在一年之后也进行了一番类似的调查。根据该组织于2009年全国政协会议上递交的《全国工商联房地产商会关于我国房地产企业开发费用的调研报告》显示,全国九大城市所调查项目的总费用支出中,流向政府的部分所占比例为49.2%。其中,北、上、广三大一线城市中,上海的开发项目流向政府的份额最高,达64.5%,北京为48.28%,广州则占46.94%。
该调查显示,九大城市房地产企业需缴纳的税费占总成本的26.06%,占总支出的19.06%,占总销售收入的14.21%。此外,上海的开发项目总销售收入中流向政府的份额最高,为61.84%,企业剩余只有4.15%;而北京流向政府的份额为42.42%,企业剩余只有11.87%。
由此,全国工商联得出“房产开发费一半流向政府”的结论,这自然又引起了全社会的一番热议。
由于全国工商联的“特殊属性”,该调查报告曾遭到部分媒体的质疑。包括《中国经济周刊(微博)》等在内的多篇报道曾指出,报告中所有统计数据的来源为“REICO”工作室,而该工作室是由全国工商联房地产商会、中城联盟、万通、华远集团等企业共同资助建立的,有“选择性取样”的嫌疑。
100万房款中已提前预支55万元
那么,如果以上海现有的收费标准来看,在100万元的房款中,又有多少属于支付给政府的税费呢?
上海财经大学公共经济管理学院教授胡怡建给记者算了一笔账。据他介绍,在房地产开发成本构成中,土地成本、建安工程、市政工程占比最高,“土地成本在上海至少要占房价的40%左右,建造成本约占30%,也就是说100万元的房子里面有40万元是用于支付土地出让金,大概30万元是用来付盖房子的成本,这样就占掉了70万元的房款。”
胡怡建介绍说,在各项税费中,营业税及其附加税、企业所得税、土地增值税是较为主要的几项:“营业税按照销售收入的5%计算;教育费附加及城建税(这两项通常被认为是营业税附加税)合计占营业税的10%,即为销售收入的0.5%。企业所得税在征收时分为预征和清算两个环节,预征时是假定企业利润可占销售收入的15%进行征收的,该项即为销售收入的3.75%;土地增值税较为复杂,在实际操作时各项目预征率不同,如果以平均预征率计算,那么此项约为销售收入的4.5%。”
胡怡建进一步分析说,仅上述营业税及附加、企业所得税和土地增值税三项税种就约占项目销售收入的13.75%,而实际上再加上企业所需缴纳的契税、印花税等,各类税费之和一般在15%左右。
由此,经过粗略统计我们可以得出如下结论,100万元的房款中大体的资金走流向是:40万元属土地成本,30万元归于建筑成本,15万元为各项税费,剩下的15万元左右则为企业剩余。换言之,流向政府部分、已包含在房价中的“预支资金”约为55万元。胡怡建表示,这只是较为保守和粗略的计算方式,实际案例中流向政府的部分一般不会低于这个比例,“在30万元的建筑成本中,有部分是用于市政建设和公共配套设施建设,如果将这部分也纳入政府收入份额的话,比例会更高。”
房地产行政性收费项目最多可达百余种
名目多、流程长、变化快、不透明
理财一周报记者 / 曹怡婷
据业内人士透露,在构成房地产价格的成本中,各类收费的名目最多,也最为繁杂,主要集中在房产开发环节。采访过程中记者发现,几乎很少有人能将所有费用一一罗列,即使是房产开发商也不例外。
在某大型国有开发企业参与过前期开发的廖先生告诉记者,自己经常搞不清楚各类费用的征收情况,“因为行政性收费涉及的部门太多,而且许多费用常常变更收费标准,每次缴费都需要再次确认,很麻烦。”
十委员提案揭行政性收费“面纱”
曾有人做出统计,房地产开发商在各项环节需缴
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