14号16号公告-转让不动产和不动产经营租赁讲解.ppt

一、纳税人 例：个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。 个人包括：属于一般纳税人的个体工商户，属于小规模纳税人的个体工商户，和其他个人（自然人）。 Part_1 Part_2 二、标的物 不动产 是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。 建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼等可供居住、工作或者进行其他活动的建造物。 构筑物，包括道路、桥梁、隧道、水坝等建造物。 房屋 即建筑物，包括住宅、商业营业用房、办公楼、厂房等。 Part_3 住房 是指住宅、居民用房。 不动产房屋住房 二、标的物 例：其他个人出租不动产（不含住房），按照5%的征收率计算应纳税额；其他个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。 由此，自然人出租一个商铺，则按照租金和5%的征收率计算应纳税额；自然人出租住宅，则按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。 三、纳税地点 原营业税暂行条例规定，纳税人销售、出租不动产，应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。 《营业税改征增值税试点方案》确定的改革原则是“试点期间保持现有财政体制基本稳定”。 其他个人以外的纳税人，不动产所在地预缴，机构所在地申报缴纳。 四、征收机关 《营业税改征增值税试点方案》第五十一条规定：纳税人销售取得的不动产和其他个人出租不动产的增值税，国家税务局暂委托地方税务局代为征收。 五、过渡政策 对改革前不动产给予过渡政策，按照国务院“确保行业税负只减不增”的原则，对老项目均给予特殊政策，如为一般纳税人，可以选择简易计税方法。 六、过渡政策的增值税征收率 增加5%征收率 相当于原营业税4.76% 5%÷（1+5%)=4.76% 《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》 02 国家税务总局公告2016年第14号 第二条 适用范围 纳税人转让其取得的不动产，适用本办法。 本办法所称取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。 房地产开发企业销售自行开发的房地产项目不适用本办法。 第三、四条 政策规定 （一）地税机关 1、非自建不动产：纳税人以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴（或者缴纳）税款。 2、自建不动产：税人以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴（或者缴纳）税款。 第三、四条 政策规定 （二）国税机关 范围：除自然人以外的纳税人转让取得的不动产 1、适用简易计税方法：包括一般纳税人销售改革前取得的不动产，选择简易计税方法；小规模纳税人销售不动产。 非自建：差额，5%计算增值税。以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。 自建：全额，5%计算增值税。以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。 与在地税预缴时计算一致。 第三、四条 政策规定 （二）国税机关 2、适用一般计税方法：包括一般纳税人销售改革前取得的不动产，适用一般计税方法；一般纳税人销售改革后取得的不动产。 非自建和自建一致：全额，11%计算增值税。以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照适用税率11%计算应纳税额。 与在地税预缴时计算不一致。 第五条 个人转让其购买的住房政策 （一）个人转让其购买的住房，按照有关规定全额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。 （二）个人转让其购买的住房，按照有关规定差额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用扣除购买住房价款后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。 个体工商户应按照本条规定的计税方法向住房所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税； 其他个人应按照本条规定的计税方法向住房所在地主管地税机关申报纳税。 第六条 预缴税款计算 （一）以转让不动产取得的全部价款和价外费用作为预缴税款计算依据的，计算公式为： 应预缴税款=全部价款和价外费用÷（1+5%）×5% （二）以转让不动产取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额作为预缴税款计算依据的，计算公式为： 应预缴税款=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5% 第七条 其他个人转让其取得的不动产的申报纳税 其他个人转让其取得的不动产，按照本办法第六条规定的计算方法计算应纳税额并向不动产所在地主管地税机关申报纳税。 自然人销售不动产，在不动产所在地主管地税机关缴纳税款，不需要预缴税款，应纳税额为：差额或者全额依照5%征收