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司考民法学讲义：不动产所有权 司考民法学讲义：不动产所有权。不动产所有权是司法考试民法学的重要考点，考生应当重点复习。法律教育网的小编整理了不动产所有权的名师讲义，供考生复习参考。 精彩链接： 司考民法学讲义：所有权的种类 司考民法学讲义：物权的保护 司考民法学讲义：物权的变动 司考民法学讲义：物权的概念和效力 不动产所有权是不动产所有人依法对自己的不动产享有的占有、使用、收益和处分的权利。不动产所有权主要包括土地所有权和建筑物所有权（包括房屋所有权和建筑物区分所有权）两种。 一、土地所有权 1、土地所有权的概念、特征 土地所有权是指以土地为权利客体的不动产所有权；它是土地所有人独占性地支配其所有的土地的权利。 2、土地所有权具有如下特征： （1）客体的特定性，即土地所有权的客体只是土地。 （2）主体的限定性。根据我国现行法律的规定，土地所有权的主体只能是国家或农村集体经济组织。 （3）所有权交易的禁止性。在我国任何形式的土地所有权交易，都属于非法行为，均属无效。 （4）权能的分离性。土地归国家或集体所有，但国家或集体经济组织一般并不直接行使土地所有权，而是将土地所有权的权能授权绘社会组织或自然个行使。 就国家土地所有权而言，实行土地使用权出让制度；就集体土地所有权而言，主要实行土地承包经营制度和宅基地使用权制度等。 3、土地所有权的范围-分为国家土地所有权和集体土地所有权 土地所有权的客体为土地。关于土地所有权的范围，可以从“横”和“纵”两个方面理解。在横的方面，人们可通过明确四至的方法，划分疆界，即地界。凡地界以内的土地，在法律上即成为独立之物，可以作为所有权的客体。在纵的方面，土地可以分为三层，即地表；地上空间，地下地身。各国民法均：规定，土地所有权的效力及于地表；地上空间和地下地身。但这种效力范围并不是漫无限制的，各国民法也都对此力加以一定的限制。（我国现行法律的明确规定仅限于，地下矿藏资源属于国家。） 4、国家土地所有权 （1）法律规定： 宪法、民法通则、土地管理法等法律，对国家土地所有权做了明确规定。土地管理法第6条规定：城市市区的土地属于全民所有即国家所有。农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。 （2）范围： A、城市市区的土地。 a、城市市区的土地，是指直辖市、地级市、县级市以及县城所在镇市区的土地。 b、这些土地主要不是农业用地，而是工业、交通、文化、建筑用地及城市居民用地。 B、农村和城市郊区中已经依法没收、征收、收购为国有的土地。 C、国家依法征用的土地。 D、依法不属于集体所有的林地、草原、荒地、滩涂及其他土地。 E、农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地。 F、因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。 （3）管辖：国务院主管部门主管全国土地的统一管理工作，县级以上地方人民政府土地管理部门统一管理本行政区域内的土地。 （4）使用：国有土地，可以依法确定给单位或者个人使用。国有土地也可以由单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。土地管理法第2条的规定，国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。 5、集体土地所有权 （1）集体土地所有权是由各个独立的集体组织享有的，对其所有的土地的独占性支配权利。根据土地管理法第8条的规定，属于集体所有的土地，是指除法律规定属于国家所有以外的、农村和城市郊区的土地以及宅基地、自留地。 （2）集体土地所有权的主体，即享有土地所有权的集体组织，有以下三类： A、村农民集体。村农业生产合作社等农业集体经济组织或者村民委员会具体地对土地进行经营、管理； B、如果村范围内的土地已经分别属于村内两个以上农业集体经济组织所有的，可以属于各该农业集体经济组织的农民集体所有； C、土地如果已经属于乡（镇）农民集体所有的，可以属于乡（镇）农民集体所有。 二、房屋所有权 1、房屋所有权的概念 （1）概念 房屋所有权系以房屋为其标的物，它是房屋所有人独占性地支配其所有的房屋的权利。房屋所有人在法律规定的范围内，可以对其所有的房屋进行占有、使用、收益、处分，并可排除他人的干涉。 （2）在我国，根据房屋坐落的位置不同，可以把房屋分为城镇房屋和农村房屋。 A、城镇房屋是指坐落于城市（直辖市、地级市、县级市）、县城、建制镇和工矿区的房屋； B、农村房屋是指坐落在农村（包括未设建制的村镇）的房屋。 2、建筑物区分所有权 （1）建筑物区分所有权的概念。 所谓建筑物区分所有权，指的是权利人即业主对于一栋建筑物中自己专有部分的单独所有权、对共有部分的共有权以及因