【2017年整理】对业主的建筑物区分所有权之共有部分的具体考察.doc

文章来源：中顾法律网 上网找律师 就到中顾法律网 快速专业解决您的法律问题 对业主的建筑物区分所有权之共有部分的具体考察 崔建远 清华大学法学院 教授 　　关键词: 共有部分/外墙/屋顶平台/停车位/停车库/地下室/会所 　　内容提要: 在业主的建筑物区分所有权中,确定外墙、屋顶平台、停车位、停车库、地下室等,是属于共有部分还是专有部分,抑或单独所有权的客体,需要综合考虑以下因素: (1)它是否被单独登记为一个独立之物。如果尚未被单独登记为一个独立之物,则应为共有部分;反之,可以成为专有部分或单独所有权的客体。(2)建筑物区分所有权的本质属性。我们确定外墙等部分的性质和所属,不得违背建筑物区分所有权的本质属性。(3)法律、行政法规的强制性规定。如果法律、行政法规的强制性规定就此作了专门规定,该规定应为我们确定其性质和所属的依据。当然,此类强制性规定不应违反前述原理。(4)有关当事人的约定。如果有关当事人在不违反前述(1) (2)的前提下,就此作了约定,应依其约定。 　　按照《中华人民共和国物权法》(以下简称为《物权法》)及多数说,业主的建筑物区分所有权由专有权、共有权和共同管理权构成,共有权的客体即为共有部分。该共有部分的范围,在诸如建筑物的梁柱、承重墙、地板等构造领域容易确定,但诸如外墙、停车位、停车库、绿地、锅炉房、会所等部分和从物,是否为共有部分,则存在着不同看法,需要探讨。笔者认为,确定外墙、屋顶平台、停车位、停车库、地下室等,是属于共有部分还是专有部分,抑或单独所有权的客体,需要综合考虑以下因素: (1)它是否被单独登记为一个独立之物。如果尚未被单独登记为一个独立之物,则应为共有部分;反之,可以成为专有部分或单独所有权的客体。( 2)建筑物区分所有权的本质属性。我们确定外墙等部分的性质和所属,不得违背建筑物区分所有权的本质属性。( 3)法律、行政法规的强制性规定。如果法律、行政法规的强制性规定就此作了专门规定,该规定应为我们确定其性质和所属的依据。当然,此类强制性规定不应违反前述原理。(4)有关当事人的约定。如果有关当事人在不违反前述(1) (2)的前提下,就此作了约定,应依其约定。 　　一、外墙 　　外墙可用于悬挂广告等,产生可观的利益,归属于谁,引人注目。方案可能有三:其一,归业主共有;其二,归特定业主专有;其三,归开发商所有。笔者认为,外墙不得归属于开发商,只能由业主享有。其理由在于,外墙不具有独立的物理构造,不具有独立的经济价值,一句话,不是独立之物,因而不得被登记为独立的不动产,不得独立交易。如此,外墙在法律上也只能与区分所有建筑物结合在一起,归属于建筑物区分所有权人,即业主。开发商不得单独取得外墙的所有权,不过,作为业主的一份子,可以取得建筑物区分所有权,包括相应比例的外墙的共有权。 　　有观点主张,数人区分一建筑物而各有一部,除该建筑物及附属物的共同部分被推定为各共有人的共有之外,建筑物的外墙属于区分所有权人的专有部分 [1]。反对意见则认为,建筑物的结构为建筑物的存在要素,不能区分由各共有人专有而各有一部,建筑物的外墙自应由各共有人共有,外墙的使用应依当地习惯及使用方法以为决定 [2]。笔者赞同后一种意见,理由有二: (1)外墙不符合专有部分的界定。专有部分是以地板、天花板、界墙的中心线向里围成的空间,而外墙处于该中心线以外。(2)设计为专有部分也难做到时时事事都物尽其用,例如会因悬挂的广告牌巨大,作为某特定业主专有部分的外墙容纳不下,需要利用其他特定业主所专有的外墙却遭拒绝而丧失良机。如果采取共有部分的法律设计,业主委员会就会很容易地处理此类问题。总之,外墙作为共有部分,符合共有部分的界定、建筑物区分所有权的属性和效率原则,最为适当。 　　需要指出,尽管外墙作为共有部分最为适当,但若通过规约或业主大会约定某部分外墙作为专用部分,由某业主取得专用权,应依其约定 [3]。 　　二、区分所有建筑物的屋顶平台 　　(一)区分所有建筑物的屋顶平台未被登记为一项不动产场合的归属 　　区分所有建筑物的屋顶平台,一般都未被单独登记为一项独立的不动产,没有单独的所有权证,因而不得单独作为一项财产,留给开发商自己,或作为买卖物出售于他人,只能公摊到区分所有建筑物的面积之中,归业主共有。即使开发商留有部分区分所有的建筑物,它也只能以业主的身份,对屋顶平台享有共有权,而非单独的所有权。 　　屋顶平台归业主共有,原因有二: ( 1)商品房预售合同或销售合同明文约定屋顶平台归业主共有。(2)商品房预售合同或销售合同没有约定屋顶平台的归属,依据建筑物区分所有权的原理,屋顶平台事关业主的切身利益和实际使用的需要,应当推定屋顶平台归业主共有。 　　在屋顶平台归业主共有的情况下,全体业主或业主委员会有权将屋顶出租,